Имущественные права ндс. Как начислить ндс при реализации имущественных прав. Порядок определения базы для целей НДС при передаче имущественных прав

В Налогового кодекса РФ дается определение лишь для реализации товаров, работ, услуг. Однако имущественные права не относятся ни к одной из этих категорий ().

Передача денежных и имущественных требований

Денежные требования, вытекающие из договоров, предусматривающих отгрузку товаров, выполнение работ или оказание услуг, может переуступить:

• сам продавец (подрядчик), реализовавший товары (работы, услуги), по которым образовалась задолженность (первоначальный кредитор);
• приобретатель имущественных прав (новый кредитор).

Ситуация: как первоначальному кредитору рассчитать НДС при уступке права требования. Право требования вытекает из договора реализации товаров (работ, услуг), которые облагаются НДС

Пример отражения в бухучете начисления НДС при уступке права требования по договору купли-продажи. Операции у нового кредитора

Ситуация: нужно ли начислить НДС, получив деньги от должника. Организация приобрела право требования, которое включает в себя задолженность за реализованные товары, а также сумму санкций, взыскиваемых с должника по суду

Ситуация: как начислить НДС при переуступке права требования или при получении оплаты от должника. Оплата (погашение долга) происходит частями в разных налоговых периодах. Имущественное право ранее было куплено по договору цессии

Налоговая база равна разнице между полученными деньгами и суммой, уплаченной предыдущему кредитору (п. 4 ст. 155 НК РФ). Налог начисляйте по ставке 18/118 (). Обязанность по начислению НДС возникает в день последующей уступки имущественного права или в день исполнения обязательства должником (п. 8 ст. 167 НК РФ).

Пример отражения в бухучете операций по переуступке денежного требования по договору займа

Передача прав на жилые и нежилые помещения

При передаче имущественных прав на жилые дома (помещения), доли в них, гаражи и машино-места налоговая база определяется как разница между полученным доходом (с учетом НДС) и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ). Налог начисляйте по ставке 18/118 (). Обязанность по начислению НДС возникает в момент уступки (последующей уступки) имущественного права (п. 8 ст. 167 НК РФ).

Пример отражения в бухучете начисления НДС при передаче прав на жилое помещение

Ситуация: как начислять НДС при реализации имущественных прав на нежилые помещения

Ситуация: нужно ли начислять НДС при переуступке доли в строительстве жилого дома в счет погашения долга по договору займа

Передача прав на заключение договора

Организация может выиграть в тендере или купить на аукционе право заключения выгодного договора.

Налоговая база при передаче прав равна полученному доходу без НДС и определяется на день передачи имущественных прав (

Комментарий к Письму Минфина России от 06.02.2018 № 03-07-11/7476.

Являясь участником долевого строительства, организация решила продать имущественные права на квартиры и (или) машино-места. Для поиска потенциальных покупателей она оплачивает услуги агента. Можно ли уменьшить базу по НДС на сумму указанных услуг?

Ответ на данный вопрос содержится непосредственно в Налоговом кодексе, на что и обратил внимание Минфин в Письме от 06.02.2018 № 03-07-11/7476. Итак, согласно п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав. Договор с агентом заключен не в целях приобретения имущественных прав, а для их продажи. В связи с этим в письме резюмируется: при определении базы по НДС в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ, суммы агентского вознаграждения, уплачиваемые за услуги по поиску третьих лиц, желающих приобрести имущественное право у участника долевого строительства, учитывать не следует.

На наш взгляд, нет причин не соглашаться с мнением финансового ведомства, поскольку оно основано на дословном прочтении законодательной нормы. Отметим, что в других пунктах ст. 155 НК РФ, определяющих порядок исчисления базы по НДС при реализации иных видов имущественных прав, речь идет тоже исключительно о расходах на их приобретение. Также отметим, что Налоговый кодекс не отождествляет понятия «расходы на приобретение» и «расходы на реализацию», о чем свидетельствуют формулировки абз. 7 п. 4 и абз. 2 пп. 5 п. 4.1 ст. 170, пп. 2.1 п. 1 ст. 268 и др.

Обратите внимание:

В комментируемом письме содержится еще один важный вывод: расходами на приобретение имущественных прав признается сумма денежных средств, уплаченных застройщику участником для строительства (создания) объекта долевого строительства по ДДУ.

Иными словами, по мнению финансистов, уменьшить базу по НДС можно лишь на цену ДДУ, нельзя учесть расходы, связанные с заключением договора. Аналогичная точка зрения высказана в Письме Минфина России от 04.06.2015 № 03-07-14/32284, в частности, в отношении процентов по кредиту, полученному для приобретения имущественных прав: при определении налоговой базы в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ, проценты по кредиту, уплачиваемые участником долевого строительства банку или иной кредитной организации, в составе расходов на приобретение имущественных прав для целей применения данного пункта учитывать не следует.

Узкое понимание термина «расходы на приобретение» ведомство основывает на формулировке:

ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, в которой указано, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену;

ч. 1 ст. 5 того же закона, в соответствии с которой цена договора определяется как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Нетрудно заметить, что из этих норм явным образом не следует, что расходами на приобретение для целей применения п. 3 ст. 155 НК РФ можно считать лишь цену, уплаченную участником застройщику по ДДУ. В связи с этим считаем, что у налогоплательщиков есть шансы отстоять право на налоговую экономию при условии, что расходы будут документально подтверждены и не будет вызывать сомнений их связь с приобретением прав на квартиры (иные объекты «долевой» недвижимости).

О том, что такие шансы существуют, свидетельствует судебная практика. Например, из постановлений АС ЗСО от 20.12.2017 № Ф04-5411/2017 по делу № А45-2048/2017 и АС СЗО от 01.12.2016 № Ф07-10135/2016 по делу № А52-3495/2015 видно, что арбитры не отрицают возможность учета иных расходов. Однако рассчитывать на судебную защиту можно лишь при наличии доказательств непосредственной связи дополнительных затрат с операциями по приобретению имущественных прав.

Напомним, что в рассматриваемом случае НДС исчисляется по расчетной ставке 18/118 от размера разницы между ценой уступки и расходами на приобретение передаваемых прав.

Пример:

Организация уплатила застройщику на основании ДДУ 10 000 000 руб. Впоследствии права на машино-места были уступлены третьему лицу за 14 000 000 руб.

Расходы, связанные с приобретением имущественного права, составили 70 000 руб., с реализацией – 200 000 руб.

Безопасный вариант расчета суммы НДС: (14 000 000 - 10 000 000) руб. / 118 х 18 = 610 169 руб.

Рискованный вариант исчисления размера налога: (14 000 000 - 10 000 000 - 70 000) руб. / 118 х 18 = 599 492 руб.

Не соответствующий закону способ определения суммы налога: (14 000 000 - 10 000 000 - 70 000 - 200 000) руб. / 118 х 18 = 568 983 руб.

При определении налоговой базы выручка от реализации товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав, полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами (ст. 153 НК РФ).

Исходя из этой нормы налоговая база при передаче имущественных прав определяется в общеустановленном порядке.

Однако в той же ст. 153 НК РФ говорится о том, что при передаче имущественных прав налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных гл. 21 НК РФ.

Такие особенности предусмотрены ст. 155 НК РФ дифференцированно в зависимости от статуса налогоплательщика и вида имущественных прав.

При уступке денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых подлежат налогообложению (не освобождаются от налогообложения в соответствии со ст. 149 НК РФ), или при переходе указанного требования к другому лицу на основании закона налоговая база по операциям реализации указанных товаров (работ, услуг) определяется в порядке, предусмотренном ст. 154 НК РФ (п. 1 ст. 155 НК РФ).

В приведенной норме речь идет .

Пример 2. Организация А реализовала товар организации Б на сумму 118 000 руб. В момент отгрузки был начислен НДС в сумме 18 000 руб. Далее организация А уступила право требования к покупателю организации В за 106 200 руб. Налоговая база по реализации товаров не пересчитывается. Порядок признания полученного убытка в сумме 11 800 руб. в целях исчисления налога на прибыль регулируется ст. 279 НК РФ.

Однако известна позиция Минфина России о возникновении в момент уступки денежного требования второй реализации - реализации имущественных прав (Письма Минфина России от 17.02.2010 N 03-07-08/40, от 16.09.2009 N 03-07-11/227 и от 17.04.2008 N 03-07-11/150). При этом налоговая база по второй реализации определяется в общеустановленном порядке - исходя из цены реализации без НДС, к которой применяется ставка 18%.

Допустим, в примере 2 стоимость реализованного права без НДС составит 90 000 руб., а сумма НДС по ставке 18% - 16 200 руб. В результате убыток, порядок признания которого регулируется ст. 279 НК РФ, составит не 11 800 руб., а 28 000 руб.

Спор о том, нужно ли при уступке продавцом права требования отражать вторую реализацию, дважды рассматривал ВАС РФ.

В Определениях от 14.03.2008 N 10887/07 и от 07.09.2007 N 10899/07 ВАС РФ пришел к следующему выводу: имевшие место соглашения общества с третьими лицами об уступке денежных требований связаны с исполнением договоров по реализации обществом товаров (работ, услуг).

Согласно п. 1 ст. 155 НК РФ налогообложению в данном случае подлежали не операции по реализации имущественных прав, а операции по реализации товаров (работ, услуг).

Реализация имущественного права происходит только у нового кредитора, который приобрел право требования.

В Постановлении ФАС Московского округа от 16.04.2009 N КА-А40/2929-09 сделан вывод о том, что в силу ст. ст. 154 и 155 НК РФ при уступке денежного требования налоговой базы не возникает.

Налоговая база при уступке новым кредитором, получившим денежное требование, вытекающее из договора реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых подлежат налогообложению, определяется как сумма превышения сумм дохода, полученного новым кредитором при последующей уступке требования или при прекращении соответствующего обязательства, над суммой расходов на приобретение указанного требования (п. 2 ст. 155 НК РФ).

Кстати, то, что для нового кредитора законодатели предусмотрели уплату НДС только с указанного выше превышения, а не с полной суммы с применением вычета, косвенно подтверждает, что вторая реализация у продавца не отражается.

Примечание. Формулировки п. п. 1 и 2 ст. 155 НК РФ не позволяют однозначно ответить на вопрос: возникает ли объект налогообложения при уступке права требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых не подлежат налогообложению?

До 2006 г. указанный объект налогообложения не возникал. Но после внесения изменений в ст. 155 НК РФ существуют две точки зрения.

Первая состоит в том, что ст. 155 НК РФ установлены особенности определения налоговой базы при уступке права требования, возникшего в связи с реализацией облагаемых товаров (работ, услуг). Значит, если право требования связано с необлагаемыми операциями, то налоговая база определяется в общеустановленном порядке, то есть цена уступки плюс НДС.

Вторая заключается в том, что при уступке права требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых не подлежат налогообложению, НДС не начисляется.

Не вносит ясности в вопрос применения п. 2 ст. 155 НК РФ и Письмо Минфина России от 19.09.2007 N 03-07-05/58.

Финансовое ведомство разъясняет: порядок определения налоговой базы новым кредитором, получившим денежное требование, установлен п. 2 ст. 155 НК РФ только в отношении договоров по реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых облагаются НДС. Соответственно, на операции, освобожденные от налогообложения, данная норма не распространяется.

Вместе с тем это разъяснение можно понимать двояко:

Если норма на них не распространяется, значит, превышение дохода над расходом не облагается НДС. По мнению автора, так и должно быть;

Или по-другому: если не распространяется, то НДС следует исчислить в общеустановленном порядке, то есть со всей полученной суммы.

Заметим, что в названном Письме говорится только о п. 2 ст. 155 НК РФ, а в отношении п. 1 разъяснения отсутствуют.

Согласно позиции ВАС РФ, изложенной в указанных выше Определениях от 14.03.2008 N 10887/07 и от 07.09.2007 N 10899/07, при уступке своей дебиторской задолженности (а не приобретенной) вторая реализация не возникает.

Надеемся, что и в части необлагаемых операций позиция судов будет аналогичной.

Однако есть один нюанс.

С 1 января 2008 г. п. 3 ст. 149 НК РФ дополнен пп. 26, согласно которому не подлежат налогообложению "операции по уступке (приобретению) прав (требований) кредитора по обязательствам, вытекающим из договоров по предоставлению займов в денежной форме и (или) кредитных договоров, а также по исполнению заемщиком обязательств перед новым кредитором по первоначальному договору, лежащему в основе договора уступки".

Новая норма введена только с 2008 г. Означает ли это, что в 2006 и 2007 гг. такие операции облагались НДС? А как с другими необлагаемыми операциями, для которых при уступке прав не предусмотрено освобождение?

При уступке продавцом (исполнителем) права требования реализации имущественного права не происходит и объекта налогообложения не возникает, что подтверждается позицией ВАС РФ. При этом не имеет значения, какие операции - облагаемые или необлагаемые - лежат в основе права требования.

У нового кредитора (п. 2 ст. 155 НК РФ) сумма превышения дохода над расходом облагается только в случае облагаемых операций. И только п. 4 ст. 155 НК РФ не связывает необходимость начислить НДС с положительной разницы между доходами и расходами с тем, какие операции лежали в основе права требования (облагаемые или необлагаемые).

При передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ).

Как считает Минфин России, поскольку в отношении нежилых помещений особенности определения налоговой базы в ст. 155 НК РФ не установлены, следует руководствоваться п. 2 ст. 153 НК РФ, согласно которому при определении налоговой базы выручка от передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных имущественных прав (Письма Минфина России от 29.04.2009 N 03-07-11/122, УФНС России по г. Москве от 28.03.2008 N 09-11/30092).

При приобретении денежного требования третьих лиц налоговая база определяется как сумма превышения суммы доходов, полученных от должника и (или) при последующей уступке, над суммой расходов на приобретение указанного требования (п. 4 ст. 155 НК РФ).

До 1 января 2006 г. к переуступке денежных требований был применим п. 2 ст. 155 НК РФ. Он устанавливает особенности определения налоговой базы для переуступки денежных требований, вытекающих из договоров реализации товаров (работ, услуг), причем только тех, операции по реализации которых подлежат налогообложению.

С 1 января 2006 г. действует п. 4 ст. 155 НК РФ, который определяет налоговую базу при переуступке иных денежных требований, не вытекающих из договоров реализации товаров (работ, услуг). Поскольку п. 4 ст. 155 НК РФ не содержит специальных оговорок, переуступка денежных требований, вытекающих из операций, не облагаемых НДС, также подлежит обложению НДС.

При передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав налоговая база определяется в порядке, предусмотренном ст. 154 НК РФ (п. 5 ст. 155 НК РФ).

Это правило обложения НДС сформулировано для организаций, которые передают права, связанные с правом заключения договоров, либо уступают арендные права.

Пунктом 8 ст. 167 НК РФ установлено, что момент определения налоговой базы определяется:

При передаче имущественных прав в случае, предусмотренном п. 2 ст. 155 НК РФ, - как день уступки денежного требования или день прекращения соответствующего обязательства;

В случаях, предусмотренных п. п. 3 и 4 ст. 155 НК РФ, - как день уступки (последующей уступки) требования или день исполнения обязательства должником;

В случае, предусмотренном п. 5 ст. 155 НК РФ, - как день передачи имущественных прав.

Передача имущественных прав признается объектом налогообложения НДС в соответствии с положениями 21 главы Налогового кодекса. В соответствии с положениями ст.128 и ст.129 ГК РФ, имущественные права относятся к объектам гражданских прав и могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.

При осуществлении предпринимательской деятельности организации становятся участниками сделок, что влечет за собой возникновение взаимных обязательств.

Согласно ст.307 Гражданского кодекса, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то:

• передать имущество,
• выполнить работу,
• уплатить деньги,
• и т.п.,

либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

При заключении договора купли-продажи продавец берет на себя обязательство предоставить покупателю определенные товары (работы, услуги), а покупатель - данные товары (работы, услуги) принять и оплатить.

По возмездному кредитному договору (договору займа) займодавец предоставляет заемщику не товары и услуги, а денежные средства на условии возвратности.

Возникшая при исполнении продавцом/займодавцем своих обязательств по договорам дебиторская задолженность, является имущественным правом, принадлежащим продавцу-кредитору по не оплаченным покупателем денежным обязательствам.

В соответствии с положениями ст.382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке уступки требования или перейти к другому лицу на основании закона.

*Данные правила не применяются к регрессным требованиям. Регрессным называют обратное требование о возмещении уплаченной суммы. Такое требование предъявляется одним физическим или юридическим лицом к другому обязанному лицу. Право на регрессное требование характерно для солидарных обязательств.

При этом согласия должника для передачи его долга не требуется, если иное не предусмотрено законом или договором.

После передачи права требования кредитор уведомляет должника о новом кредиторе.

Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Согласно ст.383 ГК РФ, не допускается переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора:

• требований об алиментах,
• о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью,
• и т.п.

В нашей статье будут рассмотрены особенности налогообложения НДС передачи имущественных прав, установленные действующим налоговым законодательством.

Налоговая база при передаче имущественных прав

Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав регламентированы положениями ст.155 НК РФ.

При уступке денежного требования*, вытекающего из договора реализации товаров, работ или услуг, облагаемых НДС (не указанных в ст.149 НК РФ), налоговая база по операциям реализации указанных товаров (работ, услуг) определяется:

• в порядке, предусмотренном ст.154 НК РФ, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.

*Либо при переходе указанного требования к другому лицу на основании закона.

То есть, сама реализация товаров облагается НДС в обычном порядке.

Налоговая база при уступке первоначальным кредитором денежного требования, вытекающего из такого договора, определяется:

• как сумма превышения дохода, полученного первоначальным кредитором при уступке права требования, над размером денежного требования, права по которому уступлены.

Соответственно, если передача права требования была осуществлена с убытком (что бывает в большинстве случаев уступки долга), то НДС с такой передачи платить не нужно.

Налоговая база при уступке новым кредитором, получившим денежное требование, вытекающее из договора реализации товаров (работ, услуг), определяется:

• как сумма превышения дохода, полученного новым кредитором при последующей уступке требования или при прекращении соответствующего обязательства, над суммой расходов на приобретение указанного требования.

В ситуации с передачей права требования новым кредитором подход аналогичен - НДС платится лишь с дохода, полученного новым кредитором, за вычетом расходов на приобретение долга.

При передаче имущественных прав налогоплательщиками*:

• на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях,
• гаражи или машино-места,

налоговая база определяется (п.3 ст.155 НК РФ):

• как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.

*В том числе участниками долевого строительства.

НДС в этом случае начисляется по расчетной ставке 18/118 в соответствии с п.4 ст.164 НК РФ.

При приобретении денежного требования у третьих лиц налоговая база определяется (п.4 ст.155 НК РФ):

• как сумма превышения суммы доходов, полученных от должника и (или) при последующей уступке, над суммой расходов на приобретение указанного требования.

При передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав налоговая база определяется (п.5 ст.155 НК РФ):

• в порядке, предусмотренном ст.154 настоящего НК РФ.

То есть, в этом случае налоговая база будет равна сумме полученного от передачи имущественного права дохода без учета НДС. НДС необходимо будет начислить по ставке 18%, как 18/118 от суммы разницы между ценой уступки и расходами на приобретение передаваемых прав.

Кроме вышеуказанных операций по передаче имущественных прав в хозяйственной деятельности компаний может осуществляться передача таких имущественных прав, как:

• Интеллектуальная собственность,
• Прав на прочие нежилые помещения (не упомянутые в ст.155 НК РФ),
• И т.д.

При этом, не смотря на то, что в 21 главе НК РФ не идет речь о прочих операциях по передаче имущественных прав, это не означает, что НДС с доходов от таких операций платить не нужно.

Согласно положениям п.1 ст.146 НК РФ - передача имущественных прав подлежит налогообложению НДС.

Кроме того, перечни операций:

• не признаваемых объектом налогообложения в соответствии с п.2 ст.146 НК РФ,
• освобождаемых от налогообложения согласно ст.149 НК РФ,

являются закрытыми.

На основании п.2 ст.146 НК РФ не признаются объектом налогообложения НДС:

• операции, указанные в п.3 ст.39 НК РФ, в принципе не признаваемые реализацией товаров, работ или услуг (пп.1 п.2 ст.146 НК РФ);
• операции по реализации земельных участков (долей в них) (пп.6 п.2 ст.146 НК РФ);
• передача имущественных прав организации ее правопреемнику (правопреемникам) (пп.7 п.2 ст.146 НК РФ);

В соответствии со ст.149 НК РФ освобождаются от налогообложения НДС следующие операции по передаче имущественных прав:

• исключительных прав на изобретения, полезные модели, промышленные образцы, программы для электронных вычислительных машин, базы данных, топологии интегральных микросхем, секреты производства (ноу-хау), а также прав на использование указанных результатов интеллектуальной деятельности на основании лицензионного договора (пп.26 п.2 ст.149 НК РФ);

• передача имущественных прав в безвозмездном порядке в рамках благотворительной деятельности в соответствии с Федеральным законом от 11.08.1995г. №135-ФЗ «О благотворительной деятельности и благотворительных организациях» (за исключением подакцизных товаров) (пп.12 п.3 ст.149 НК РФ);

• передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир (пп.23 п.3 ст.149 НК РФ);

• операции по уступке (переуступке, приобретению) прав (требований) кредитора по обязательствам, вытекающим из договоров по предоставлению займов в денежной форме и (или) кредитных договоров, а также по исполнению заемщиком обязательств перед каждым новым кредитором по первоначальному договору, лежащему в основе договора уступки (пп.26 п.3 ст.149 НК РФ);

• передача имущественных прав (в том числе предоставление права использования результатов интеллектуальной деятельности и (или) средств индивидуализации) общероссийским общественным объединением, Олимпийской хартией Международного олимпийского комитета и на основе признания Международным олимпийским комитетом, и общероссийским общественным объединением, Конституцией Международного паралимпийского комитета и на основе признания Международным паралимпийским комитетом, в рамках исполнения обязательств по соглашениям, заключенным с российскими и иностранными организаторами XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи в соответствии со ст.3 Федерального закона от 01.12.2007 №310-ФЗ (пп.31 п.3 ст.149 НК РФ);

• передача имущественных прав в виде вклада по договору инвестиционного товарищества, а также передача имущественных прав участнику договора инвестиционного товарищества в случае выдела его доли из имущества, находящегося в общей собственности участников указанного договора, или раздела такого имущества - в пределах суммы оплаченного вклада данного участника (пп.34 п.3 ст.149 НК РФ).

Соответственно, все операции по передаче имущественных прав, не поименованные в ст.149 НК РФ, подлежат налогообложению НДС.

Момент определения налоговой базы при передаче имущественных прав

При определении даты, на которую возникает налоговая база при передаче имущественных прав, необходимо руководствоваться положениями ст.167 НК РФ.

Согласно пп.1 п.1 ст.167 НК РФ, для целей налогообложения НДС моментом определения налоговой базы*, является наиболее ранняя из следующих дат:

• день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;

• день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

*Если иное не предусмотрено пунктами 3, 7 - 11, 13 - 15 статьи 167 НК РФ.

Так как передача права требования долга первоначальным кредитором отдельно в статье 167 НК РФ не поименована, при определении налоговой базы в этом случае следует руководствоваться именно пп.1 п.1 данной статьи.

Аналогичным образом следует определять дату возникновения налоговой базы и в случае передачи имущественных прав, не поименованных в ст.155 НК РФ.

В соответствии с п.8 ст.167 НК РФ, при передаче имущественных прав в случае, предусмотренном п.2 ст.155 НК РФ*, момент определения налоговой базы определяется:

• как день уступки денежного требования,
• или день прекращения соответствующего обязательства.

*Т.е. при передаче права требования долга новым кредитором, получившим такое право требования от первоначального кредитора.

В случаях, предусмотренных п.3* и п.4** ст.155 НК РФ:

• как день уступки (последующей уступки) требования,
• или день исполнения обязательства должником.

* При передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места.

** При приобретении денежного требования у третьих лиц.

В случае, предусмотренном п.5 ст.155* НК РФ:

• как день передачи имущественных прав.

*При передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав.

Ставки НДС при передаче имущественных прав

Налоговым ставкам по НДС посвящена статья 164 НК РФ.

В соответствии с п.4 ст.164 НК РФ, при получении оплаты, частичной оплаты в счет предстоящей передачи имущественных прав, а так же при передаче имущественных прав, предусмотренных пунктами 2 - 4 статьи 155 НК РФ*, а также в иных случаях, когда в соответствии с Налоговым Кодексом сумма налога должна определяться расчетным методом, налоговая ставка определяется:

• как процентное отношение налоговой ставки, предусмотренной пунктом 2 (10%) или пунктом 3 (18%) настоящей статьи, к налоговой базе, принятой за 100 и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки.

*То есть:

• При уступке новым кредитором, получившим денежное требование, вытекающее из договора реализации товаров (работ, услуг) (п.2 ст.155 НК РФ).
• При передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места (п.3 ст.155 НК РФ).
• При приобретении денежного требования у третьих лиц (п.4 ст.155 НК РФ).

Таким образом, в случаях передачи имущественных прав, указанных в пунктах 2, 3 и 4 ст.155 НК РФ, налогоплательщикам следует применять расчетную ставку НДС - 18/118.

Следует отметить, что даже если право требования возникло в связи с реализацией товаров, облагаемых по ставке НДС 10%, при налогообложении операций по такому требованию ставка 10/110 не применяется, так как объектом налогообложения в данном случае является не сам товар, облагаемый по ставке НДС 10%, а имущественное право, которое в п.2 ст.164 не поименовано.

Соответственно, к таким имущественным правам следует применять п.3 ст.164 НК РФ и ставку 18%.

Как следует из вышеприведенного анализа статьи 164 НК РФ, положения Налогового кодекса не регламентируют отдельно порядок применения ставки НДС для операций по передаче имущественных прав, передаваемых первоначальными кредиторами.

Соответственно, каждый налогоплательщик самостоятельно принимает решение, какую именно ставку налога применять при передаче имущественных прав в соответствии с п.1 ст.155 НК РФ:

• Расчетную ставку 18/118, как к операциям, расчет налоговой базы по которым производится исходя из сумм, учитывающих НДС.

• Ставку 18%, так как пункт 4 ст.164 НК РФ не содержит указаний на п.1 ст.155 НК РФ, т.е. на передачу права требования первоначальным кредитором.

Налоговые вычеты по НДС у цессионария при приобретении имущественных прав

Согласно п.1 ст.168 НК РФ, при передаче имущественных прав налогоплательщик дополнительно к цене передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих имущественных прав соответствующую сумму НДС.

В случае получения налогоплательщиком сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящей передачи имущественных прав, реализуемых на территории РФ, налогоплательщик обязан предъявить покупателю этих имущественных прав сумму налога, исчисленную в порядке, установленном п.4 ст.164 НК РФ (по расчетной ставке 18/118).

В соответствии с п.3 ст.168 НК РФ, при передаче имущественных прав, а также при получении сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящей передачи имущественных прав:

• выставляются соответствующие счета-фактуры не позднее пяти календарных дней , считая со дня передачи имущественных прав или со дня получения сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящей передачи имущественных прав.

Соответственно цедент (продавец) обязан в течении пяти календарных дней выставить счет-фактуру, а покупатель (цессионарий) по этой счет-фактуре может принять НДС к вычету.

В соответствии с п.1 ст.169 НК РФ счет-фактура является документом, служащим основанием для принятия покупателем предъявленных продавцом имущественных прав (включая комиссионера, агента, которые осуществляют реализацию товаров (работ, услуг), имущественных прав от своего имени) сумм налога к вычету в порядке, предусмотренном 21 главой НК.

Согласно п.2 ст.171 НК РФ, вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику при приобретении имущественных прав на территории РФ в отношении:

• имущественных прав, приобретаемых для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с 21 главой НК РФ.

На основании п.1 ст.172 НК РФ, налоговые вычеты, предусмотренные ст.171 НК РФ, производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком имущественных прав.

Новые правила налогообложения при передаче имущественных прав В новой редакции изложена ст. 155 НК РФ. При этом ст. 155 НК РФ по-прежнему содержит правила определения налоговой базы только для отдельных ситуаций и не содержит определения понятия «имущественные права». Напомним, что ранее ст. 155 НК РФ содержала порядок определения налоговой базы при передаче имущественных прав лишь для случая передачи новым кредитором, получившим требование, финансовых услуг, связанных с уступкой требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых подлежат налогообложению (см. прежнюю редакцию п. 2 ст. 155 НК РФ). Остальные пункты ст.

Ндс при уступке права аренды земли

НК РФ общий порядок применения налоговых вычетов распространен на суммы НДС, уплаченные налогоплательщиком при приобретении имущественных прав. По общему правилу реквизиты счетов-фактур, предусмотренные п. 5 ст. 169 НК РФ, предусматривают отражение в счете-фактуре сведений о передаваемых имущественных правах, счета-фактуры при передаче имущественных прав выставляются также не позднее пяти дней со дня передачи имущественных прав. При этом обращаем Ваше внимание, что налогоплательщик вправе применить налоговые вычеты по суммам налога, уплаченным при приобретении имущественных прав, и до введения указанных изменений, поскольку передача имущественных прав облагалась НДС в соответствии с пп.

1 п. 1 ст. 146 НК РФ, что признавали налоговые органы. Переходные положения Исходя из единственной нормы НК РФ, применяющейся в данном случае по аналогии, которая регулирует переходные положения (п. 8 ст.

Ндс при передаче имущественных прав

В соответствии с пунктом 2 статьи 389 Гражданского кодекса РФ уступка права требования по сделке, которая подпадает под государственную регистрацию, также должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Таким образом, договор уступки права аренды земельного участка, если срок аренды превышает один год, должен быть зарегистрирован в порядке, определенном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Право аренды земли представляет собой имущественное право требовать у арендодателя предоставления арендатору земельного участка в пользование.
Это следует из статьи 128 Гражданского кодекса РФ. При этом гражданское законодательство называет имущественные права одним из видов имущества.

Исчисляем ндс при передаче имущественных прав

Инфо

Хозяйство взяло в аренду земельный участок. Но через некоторое время решило переуступить право аренды сторонней организации. Разобраться в нюансах налогообложения такой сделки нам поможет письмо ФНС России от 1 августа 2011 г. № ЕД-4-3/12444. 27.10.2011Журнал «Учет в сельском хозяйстве»

э. н. Практические аспекты сделки На практике сделки по уступке права аренды земельного участка являются достаточно распространенными. Ведь максимальный срок аренды, если участок отнесен к землям сельскохозяйственного назначения, составляет 49 лет. Основание – пункт 3 статьи 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г.
№ 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». А для других категорий земель срок аренды вообще не ограничен.

6. урегулирован порядок обложения ндс сделокпо передаче имущественных прав

НК РФ в силу того, что данное право не является приобретенным у третьих лиц. Остались вне поля правового регулирования все иные ситуации передачи неденежных прав, кроме перечисленных в пунктах 3, 5 статьи 155 НК РФ, в частности, передача права требовать поставки товаров (выполнения работ, оказания услуг), передача прав на объекты интеллектуальной собственности. Подробное рассмотрение этих ситуаций с легкостью может стать темой отдельного исследования.
При этом всегда, когда вопрос об определении налоговой базы не урегулирован в НК РФ, налогоплательщик выбирает один из следующих вариантов поведения: применить ст.

Внимание

Согласно пункту 3 статьи 3 Налогового кодекса РФ налоги должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными, поэтому порядок начисления НДС при реализации имущественных прав как на жилые, так и нежилые помещения должен быть одинаковым. Кроме того, в пункте 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ не предусмотрены исключения в отношении нежилых помещений. Таким образом, налоговую базу при реализации имущественных прав на нежилые помещения нужно определять так же, как и при реализации прав на жилые помещения, то есть как разницу между ценой реализации и ценой приобретения прав.

Аналогичные разъяснения содержатся в согласованном с финансовым ведомством письме ФНС России от 27 июня 2014 г. № ГД-4-3/12291. Следует отметить, что выводы, изложенные в этом письме, основаны на постановлении Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2010 г. № 13640/09.

Уплачивается ли ндс при безвозмездной передаче имущества?

Эту сумму бухгалтер «Альфы» отразил в декларации по НДС за IV квартал. Внимание: каких-либо официальных писем Минфина или ФНС России, подтверждающих изложенный порядок, нет. Не исключено, что при проверке налоговая инспекция может применить другой вариант определения налоговой базы: исходя из суммы превышения доходов над расходами по каждому поступившему платежу.

Проблему налогообложения доходов, которые поступают новому кредитору в счет погашения долга, приобретенного им по договору цессии, Минфин России рассматривал в письме от 8 ноября 2011 г. № 03-03-06/1/726. В нем говорилось, что при погашении долга частями величину превышения доходов над расходами нужно рассчитывать в отношении каждой суммы, поступающей от должника.
Разумеется, передать свои права и обязанности арендатор может на срок, не превышающий срок действия основного договора аренды, права по которому он передает. Основание – пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ. И последнее… При передаче права пользования участком третьему лицу ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор.

При этом заключать с собственником земли новый договор аренды ему не требуется (п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Регистрация договора аренды Земля является одним из видов недвижимого имущества, поэтому права на нее подлежат государственной регистрации, что следует из пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ. Регистрации подлежит и договор аренды земельного участка, если он заключен на срок не менее одного года (п.

2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).

Когда начисляется ндс при передаче арендных прав

Порядок исчисления налога Согласно пункту 5 статьи 155 Налогового кодекса РФ, налоговая база при передаче арендных прав определяется в порядке, предусмотренном статьей 154 Налогового кодекса РФ. А пунктом 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ установлено, что налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как их стоимость, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 40 Налогового кодекса РФ, без включения в них налога на добавленную стоимость. Иными словами, налогом облагается вся стоимость права аренды (без учета НДС), определенная договором.
При этом моментом определения налоговой базы является день передачи права пользования земельным участком. Это следует из пункта 8 статьи 167 Налогового кодекса РФ.
Учет доходов и расходов «Альфа» ведет по методу начисления, налог на прибыль платит ежемесячно. Не дожидаясь срока оплаты, «Альфа» уступила право требования долга ОАО «Производственная фирма «Мастер»» за 490 000 руб. По договору между ними право требования оплаты за товар переходит к «Мастеру» 11 ноября.

В этот же день был подписан акт уступки права требования (договор цессии). В бухучете «Альфы» сделаны следующие записи. Октябрь: Дебет 62 Кредит 90-1– 590 000 руб. – отражена выручка от реализации товаров; Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»– 90 000 руб. – начислен НДС при реализации товаров; Дебет 90-2 Кредит 41– 350 000 руб. – списана себестоимость реализованных товаров. Ноябрь: Дебет 76 субсчет «Расчеты по договору уступки права требования» Кредит 91-1– 490 000 руб.

– признан доход от уступки права требования; Дебет 91-2 Кредит 62– 590 000 руб.

НК РФ. Итак, новая редакция статьи 155 НК РФ не дает прямого ответа, подлежат ли налогообложению первичная уступка права требования, например, передача поставщиком права требовать оплаты товаров (работ, услуг), иного денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), новому кредитору, а также передача поставщиком права требовать оплаты переданных по договору прав на объекты интеллектуальной собственности. Указанные ситуации не охватываются пунктами 1 — 3 статьи 155 НК РФ. Кроме этого, остается вопрос о налогообложении при передаче новому кредитору денежного требования о выплате начисленных дивидендов акционером, денежного требования о выплате части прибыли участником общества, денежного требования о выплате части прибыли по договору простого товарищества товарищем и т.п., поскольку данная ситуация не охватывается пунктом 4 ст.