Главная › Товары › Правильно подписывать акт приема передачи квартиры. Образец акта приема-передачи товара. Особенности оформления акта приёма-передачи в нетипичных случаях

Правильно подписывать акт приема передачи квартиры. Образец акта приема-передачи товара. Особенности оформления акта приёма-передачи в нетипичных случаях

Приобретение недвижимости относится к числу дорогих покупок, которые совершаются нечасто. Учитывая, что счет идет на миллионы рублей, продавец и покупатель стараются максимально грамотно юридически подстраховаться. Существует мнение, что жилье переходит к новому владельцу после заключения договора купли-продажи и государственной регистрации прав собственности, но это не так. До тех пор, пока не подписан специальный документ, обе стороны не застрахованы от неприятных сюрпризов.

Что такое акт приема-передачи

Вне зависимости от условий приобретения жилья (у строительной компании или на вторичном рынке) необходимо зафиксировать точное время передачи недвижимости. Это выгодно и продавцу и покупателю, потому что избавляет их от встречных претензий по поводу повреждения отделки или задолженности за телефон в переходный период. Акт приема-передачи квартиры (АППК) четко фиксирует:

момент перехода недвижимости к новому владельцу,
состояние, в котором жилье находится на момент передачи (включая платежи за предоставление коммунальных услуг, стационарную телефонную связь и подключение к сети Интернет).

Этот документ используется и на первичном, и на вторичном рынке жилья. Для каждого из этих вариантов есть особенности оформления:

В новостройке. Составляется застройщиком и дополняет договор долевого участия (ДДУ). Подписание АППК означает, что застройщик исполнил все свои обязанности перед дольщиком и передает ему в пользование жилье надлежащего качества. Особенностью документа является возможность покупателя зафиксировать выявленные дефекты и недоработки, которые строительная компания должна устранить или предложить компенсацию. Иногда недостатки указываются в отдельном смотровом листе, который служит приложением к основному документу.
На вторичное жилье. Оформление АППК более простое, чем на «первичке». Часто тут отсутствуют претензии к качеству, и задача такого документа – показать, в каком состоянии передается квартира. Акт приема-передачи квартиры подписывается после проверки состояния жилища и сверки счетов за коммунальные и иные услуги. Если при приемке обнаруживаются серьезные изъяны, то покупатель вправе включить в АППК требование об их устранении. При отказе продавца от исправления дефектов, вопрос решается в судебном порядке (вплоть до возврата продавцом полученных средств).

Для чего необходим передаточный акт к договору купли-продажи

В соответствии с Гражданским кодексом (ГК), до подписания передаточного документа продавец продолжает нести риски повреждения или гибели жилища. Формально это обязательство будет сохраняться за ним и после вселения в жилище нового правообладателя при неподписанном АППК, поэтому в интересах застройщика не затягивать с юридическим закреплением отчуждения недвижимости. Для покупателя стимулом поставить подпись будет желание скорее вступить в права владельца жилья. Теоретически обе стороны заинтересованы в подписании этого документа.

На практике нередки случаи, когда застройщик по разным причинам пытается не фиксировать в акте приема-передачи квартиры замеченные недочеты. Когда одна из сторон отказывается подписывать АППК, то в соответствии с законодательством это квалифицируется как отказ от исполнения обязательств по договору купли-продажи. Через суд продавца могут оштрафовать, а жилище – вскрыть силовым способом. Если со стороны покупателя присутствуют необоснованные уклонения от подписания АППК, застройщик вправе составить документ в одностороннем порядке.

Условия передачи

В зависимости от того, как производится расчет за приобретаемую недвижимость, АППК может подписываться вместе с договором купли-продажи, либо после него. Дополнительной мерой правовой защиты будет нотариальное закрепление, но более распространенным является способ оформления в простой письменной форме. Подписание АППК после его заполнения подразумевает вручение хозяину:

ключей от жилища;
технической документации на недвижимость;
квитанций об оплате услуг ЖКХ.

Подписывая акт приемки-передачи квартиры при покупке, новый владелец берет на себя и все рисковые обстоятельства, связанные с эксплуатацией помещения. В случае повреждения жилья при пожаре или затоплении, покупатель полностью оплачивает стоимость ремонта. При приобретении вторичного жилья нередки ситуации, когда прежний хозяин не может вывезти свои вещи сразу после подписания договора купли-продажи. Фиксация состояния жилища в АППК, после того, как он полностью освободит помещение, избавит стороны от споров.

Нормативно-правовое регулирование

По российскому законодательству, переход имущества от одного собственника к другому является гражданско-правовой сделкой. Ее особенности рассматривает ГК РФ:

Общим положениям купли-продажи посвящены статьи 454-491. Там говорится об особенностях договора, ответственности продавца и обязанностях сторон.
Купля-продажа недвижимости затронута в статьях 549-558. Они рассматривают определение предмета в тексте договора, государственную регистрацию права собственности, другие вопросы, возникающие при продаже жилья. Статья 556 утверждает передачу недвижимости на основании АППК (или аналогичного двухстороннего документа, который подпишут обе стороны).

Правовые последствия приема-передачи жилых помещений

До тех пор, пока у жилого помещения не появился покупатель, бремя содержания жилища лежит на застройщике – это отражено в ФЗ № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Статье 4 этого Закона говорит, что после приобретения жилища дольщиком, к нему переходят риски случайной гибели или повреждения помещения. Самыми распространенными вариантами нанесения ущерба жилому помещению являются:

пожар;
затопление соседями;
стихийные бедствия.

Строительная компания перестает нести ответственность за найденные или возникшие повреждения с того момента, как подписан акт передачи квартиры по договору купли-продажи. Исключение составляют только обнаруженные со временем скрытые изъяны конструкции – подобная форма ущерба компенсируется после судебного процесса. Переход ответственности на рынке вторичного жилья аналогичен «первичке». До подписания АППК затраты по возмещению ущерба несет прежний хозяин, после скрепления документа подписями все риски переходят новому владельцу.

При приобретении жилья на вторичном рынке, покупатель избавлен от части забот по дальнейшему оформлению документов. Прежний владелец передает ему:

кадастровый паспорт;
техпаспорт из БТИ;
свидетельство из Регпалаты.

Покупателю жилища в новостройке предстоит получить эти документы самостоятельно. И только после завершения этих формальностей (они занимают около месяца-двух), он может считаться полноправным собственником жилья. Обязанности по содержанию жилища (оплаты услуг коммуникации и ЖКХ) возникают у него сразу же, как подписан АПП. На переоформление договоров обслуживания (с управляющей компанией, провайдером и др.) законом отводится одна неделя.

Как правильно составить акт приема-передачи жилого помещения

Если вы приобретаете жилище у застройщика, то у него уже есть типовой вариант АППК. Покупая недвижимость на вторичном рынке, можно найти образец акта приема-передачи квартиры в Интернете. Но вне зависимости от ситуации, будет полезно обратиться за консультацией к юристу. Опытный специалист поможет вам избежать многих «подводных камней». Он тщательно изучит документ, при необходимости дополнит его необходимыми вставками и разъяснит, чем будут невыгодны для вас текущие формулировки при необходимости доказать свою правоту перед продавцом.

Форма акта

Законодательство не определяет, в каком виде должен составляться АППК, важно, чтобы он содержал всю необходимую информацию. В зависимости от наличия/отсутствия заверения этот документ бывает:

простой письменной формы – подойдет для покупки на первичном рынке;
с нотариальным удостоверением – послужит дополнительной подстраховкой при приобретении вторичного жилья (но не является обязательным).

Правильное составление акта приема-передачи квартиры подразумевает фиксацию факта передачи жилья и, при необходимости, состояния, в котором находится недвижимость. Сюда входят:

Наименование документа, календарное число и место составления.
Данные сторон. Паспортные данные для граждан, реквизиты и ИНН для организаций.
Ссылка на базовый договор купли-продажи (ДКП), к которому прилагается данный АППК.
Адрес приобретаемого объекта.
Краткая информация о жилье (количество комнат, площадь, наличие балкона и др.).
Информацию о наличии/отсутствии претензий по качеству. Если у покупателя есть замечания, требуется конкретно указать, в чем заключается дефект (обнаруженные изъяны могут перечисляться в специальном журнале или смотровом листе).
Вещи, которые находятся в помещении и становятся собственностью покупателя (мебель, бытовая техника, предметы интерьера и др.).
Документация, которая передается вместе с АПП (смотровой лист, журнал и др.) с указанием количества страниц.
Подписи сторон.

При продаже жилья на вторичном рынке, возможна ситуация, когда недвижимость была передана в аренду, и на момент продажи срок действия договора еще не истек. Согласно действующему законодательству, права арендатора (цена и условия имущественного найма) остаются неизменными при смене собственника. В такой ситуации в АППК делается запись об арендном договоре и сроке его действия.

Количество экземпляров

По закону, отдельный договор купли-продажи полагается, чтобы зарегистрировать права нового собственника в Росреестре. Каждая сторона тоже должна иметь по одному экземпляру ДКП, поэтому минимальное количество передаточных актов для конкретного жилища составляет три штуки. Это число будет больше, если одну из сторон представляет несколько человек. Например, если недвижимость приобретают 2 физических лица, то тираж АПП = 1 шт. (в Росреестр) + 1 шт. (продавцу) + 2 шт. (приобретателям) = 4 экземпляра. Каждая из сторон может делать копии по своему усмотрению.

Процедура подписания

При покупке недвижимости у застройщика, сроки приема-передачи жилища определяются договором купли-продажи. Основные шаги при процедуре подписания АППК будут следующие:

Продавец заказным письмом (или другим допустимым по договору способом, например, с помощью SMS) информирует покупателя о готовности передать помещение. В этом же сообщении устанавливается срок (если он не определен, то это 7 рабочих дней с момента получения уведомления). Если покупатель уклоняется от подписания АПП без уважительных причин, то продавцу разрешается передать имущество в одностороннем порядке.
В зависимости от формы фиксации передаточного акта, приглашается нотариус, или выполнение процедуры происходит без него.
Вместе с представителем застройщика покупатель осматривает помещение, отмечая все дефекты и недоработки. В случае невозможности их устранения на месте, составляется специальный журнал, смотровой лист, или же недочеты вписываются непосредственно в акт приема-передачи квартиры.
После того, как все помещения осмотрены со вниманием и дефекты зафиксированы, стороны скрепляют АППК своими подписями. С этого времени жилье считается переданным покупателю.
После подписания документа, представитель застройщика вручает клиенту ключи от помещения, техдокументацию и квитанции за услуги ЖКХ.

Подписание АПП при покупке жилья на вторичном рынке происходит по упрощенной схеме. Тут документально фиксируются не дефекты помещения, а сам факт того, что жилье передано новому владельцу, поэтому необходимость в смотровом листе отсутствует. Если при проверке такого жилья обнаруживаются серьезные технические дефекты или коммунальная задолженность, то для покупателя будет выгоднее один из следующих вариантов:

не подписывать АПП, пока не будут устранены дефекты или выплачена задолженность;
добиться снижения первоначальной цены за решение возникших проблем.

Какие документы передаются вместе с актом приемки-передачи квартиры

По завершении покупки жилья у покупателя должен оказаться на руках пакет документов по проведенной сделке. Желательно, чтобы этот список приводился в самом АППК. Общий перечень документов включает:

договор купли-продажи недвижимости;
расписка о получении денег (составляется продающей стороной при получении средств);
квитанции об оплате коммунальных и телекоммуникационных услуг (желательно – дополненные справками об отсутствии задолженности);
кадастровый паспорт (их выдача прекращена в 2017 году, поэтому этот пункт не актуален для новостроек);
технический паспорт (для вторичного рынка);
АППК.

Регистрация права собственности в Росреестре

Закрепление прав владельца на приобретаемое имущество происходит через обращение в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Для этого необходимо подготовить пакет документов:

Заявление о регистрации;
Документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя;
Договор купли-продажи;
Акт приема-передачи квартиры (необязателен для некоторых регионов, например, Московской области);
Кадастровый паспорт (при наличии);
Квитанцию об оплате госпошлины 2000 рублей.

Есть несколько способов подать документы в Росреестр. Это можно сделать:

лично (требуется присутствие продавца и покупателя);
через Многофункциональный центр;
отправив почтой (с заверенной нотариусом подписью заявителя);
на сайте Росреестра;
оформив обслуживание с выездом.

Акт приема-передачи недвижимости при покупке квартиры от застройщика

При покупке жилья на «первичке» АПП является приложением к договору долевого участия. Составлением акта приема-передачи квартиры занимается строительная компания, и во многих регионах России этот документ требуется при регистрации права собственности на недвижимость. Особенностью АПП на первичном рынке является возможность регистрации недочетов, которые продавец обязан будет исправить (или компенсировать). При продаже на «вторичке» это не имеет особого смысла, так как, по умолчанию, речь идет о том, что недвижимость не новая, и в ней допускаются отдельные дефекты.

Обязательные реквизиты документа

Законодательство не регламентирует составляющие акта приема-передачи квартиры, поэтому этот документ может иметь небольшие различия у разных строительных компаний. Правильно составленный АПП для «первички» обязательно должен содержать:

Название, дату составления.
Информация о продающей и покупающей сторонах (у застройщика – официальное название и адрес, у дольщика – фамилия, имя, отчество, паспортные данные).
Отсылку к ДДУ, частью которого является данный АППК.
Адрес, по которому находится продаваемое жилище.
Кратная информация о недвижимости (площадь, количество комнат).
Были ли обнаружены претензии при осмотре (этот пункт может оформляться на отдельном смотровом листе).
Подписи сторон.

Претензии к застройщику

В ходе подробного осмотра приобретаемой недвижимости, покупатель может обнаружить дефекты. К ним относятся:

недостаточная теплоизоляция помещения, неутепленные стыки стен;
неправильная разводка канализации;
отсутствие вентиляции;
черновая отделка вместо чистовой;
отслоение штукатурки;
излишняя кривизна стен.

Все дефекты, обнаруженные при осмотре приобретаемой недвижимости, заносятся в АПП или отдельный смотровой лист. Юридически оба способа равноправны, но второй вариант предпочтительнее при большом количестве недочетов. На следующем этапе необходимо решить, каким образом застройщик будет компенсировать найденные изъяны.

Последствия подписания акта с претензиями

Главная задача АПП – фиксация состояния помещения на момент передачи. Поставив подписи под документом, в котором приводится список недостатков приобретаемой недвижимости, стороны соглашаются с тем, что клиент принимает жилище с определенными дефектами. Фиксация недоработок подразумевает, что строительная компания обязана будет устранить их самостоятельно или компенсировать затраты покупателя на избавление от этих изъянов.

В особо критических случаях, когда дефекты несовместимы с комфортным использованием жилья (например, разбит стеклопакет на окне), покупатель может не подписывать АПП до тех пор, пока застройщик не исправит недостатки. Срок устранения недочетов не определен юридически, но по аналогии с Законом «О защите прав потребителей» это будет срок не более 45 дней.

Как составить акт приемки квартиры на вторичном рынке

Составление АППК на вторичном рынке жилья происходит по упрощенной схеме, и предназначено только для фиксации факта передачи. В этом случае в акте приема-передачи квартиры не прописывают недостатки (и не составляют смотровой лист). При обнаружении серьезных дефектов, которые не могли быть выявлены сразу (например, плохая теплоизоляция стен, проявляющаяся только при наступлении холодов), покупатель вправе требовать от продавца устранения дефектов. Если изъяны не исправляются добровольно, новый владелец вправе подать в суд, ссылаясь на АППК в качестве доказательства.

Описание состояния квартиры

Акт приема-передачи квартиры при покупке на вторичном рынке похож на «первичный» вариант большинством пунктов, но по объему бывает гораздо меньше. К обязательному содержанию относится:

Название документа, дата составления.
Фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон.
Отсылка к ДКП.
Местоположение жилища, его краткое описание. Указывается адрес, этаж, количество комнат, общая и жилая площадь. Имеет значение проведенный ремонт (если он был), наличие телекоммуникаций, общее состояние конструктива (квартирной коробки).
Подписи сторон.

Характеристика и оценка передаваемого имущества

Квартира-вторичка может продаваться вместе с вещами. В АПП должна быть опись всего имущества, которое находится в помещении на момент передачи. Сюда включают:

Мебель (в том числе встроенную, которая изготовлена под габариты конкретного помещения);
Электробытовую технику(в том числе «встройку» – духовой шкаф, СВЧ-печь и др.);
Предметы интерьера (например, гардины или ковры).

Перечень недостатков приобретаемой квартиры

В некоторых случаях, имеет смысл фиксировать дефекты приобретаемой недвижимости (это можно сделать как в самом АПП, так и в приложенном к нему смотровом листе). Сюда можно отнести ситуации:

Большого количества изъянов, которые могут в итоге снизить стоимость приобретаемой недвижимости.
Неопределенности с характером дефекта (например, покупатель считает, что гидроизоляция санузла ненадежная и легко затопить соседей, а продавец утверждает обратное).
Будущей реконструкции жилья, когда покупатель хочет досконально зафиксировать текущее состояние.

Срок освобождения квартиры

Приобретение жилья на вторичном рынке во многих случаях подразумевает, что помещение занято прежними хозяевами, и они не могут сразу же освободить его. Нужно иметь в виду, что после подписания акта приема-передачи квартиры, предъявить претензии по не внесенным в документ дефектам и коммунальным платежам будет гораздо сложнее. Обе стороны сделки должны четко различать два срока освобождения жилья:

Юридический – его возникновение происходит в момент снятия с регистрационного учета прежнего хозяина после получения аванса;
Фактический – непосредственный выезд из помещения.

Эти два события могут быть разделены временным интервалом, который нужно прописать в договоре купли-продажи (например, что продавец окончательно съезжает спустя 7 дней после подписания ДКП). Для дополнительной финансовой защиты покупающей стороны туда же можно внести условие, что часть стоимости жилья (10-15%) продавец получит только после того, как стороны поставят подписи под актом приема-передачи квартиры.

Отсутствие одной из подписей сторон

Если продавец или покупатель не хотят подписывать акт приема-передачи квартиры, это означает несогласие с предлагаемыми условиями. Как правило, такая ситуация возникает при отношениях застройщик-дольщик (на вторичном рынке, при не устраивающем покупателя качестве квартиры, дело просто не дойдет до АППК). Имеет смысл разобрать каждую ситуацию по отдельности:

Застройщик не хочет подписывать АППК. Это возможно в случае, если обнаружены серьезные дефекты, обещающие большие затраты. Необоснованное затягивание влечет наложение на строительную компанию штрафных санкций – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены недвижимости за каждый день просрочки. Для примера – если жилье стоит 3 млн рублей, а ЦБ-ставка равна 15%, то ежедневно застройщик должен будет платить 4 500 р.
Дольщик игнорирует подписание АППК. Отсутствие подписи покупателя, не согласного с текущими условиями, будет на руку строительной компании. По закону, если дольщик два месяца не подписывает этот документ, застройщик может сделать это в одностороннем порядке. В этом случае правильная стратегия покупателя будет заключаться в фиксации всех дефектов в передаточном акте и скреплении его подписью с одновременным направлением претензии продавцу. В такой ситуации застройщику ничего не остается, как сразу исправить недостатки или согласиться на компенсацию.

Видео

Акт приема-передачи квартиры – это документ, удостоверяющий состояние жилплощади на момент передачи ее покупателю. Он необходим для того, чтобы в будущем между сторонами не возникло претензий по качеству сданного жилья.
Кроме того, именно подписание акта является завершающим этапом заключенной сделки купли-продажи. Рассмотрим, в чем особенности данного документа: как его нужно составлять и на что обратить особое внимание.

○ Что такое акт приема и передачи квартиры?

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п.1 ст.556 ГК РФ).

В согласии с настоящим законом, именно акт приема-передачи (АПП) подтверждает переход права собственности от продавца к покупателю. Получается, этот документ важнее, чем государственная регистрация сделки и получение свидетельства о праве собственности, потому что именно АПП удостоверяет завершенность сделки.

Он фиксирует не только фактическое состояние жилплощади на момент ее передачи, но и срок, в течение которого покупатель становится действительным хозяином квартиры.

○ Что в документе должно быть зафиксировано в обязательном порядке?

АПП не имеет строгой формы заполнения, однако закон устанавливает, какие сведения должны быть в нем отражены. Так, в документе нужно указать:

Наименование.
Место и дату составления.
Описание квартиры (адрес, площадь, состояние).
Реквизиты сторон (ФИО, паспортные и контактные данные).
Ссылку на договор купли-продажи.
Факт отсутствия у сторон взаимных претензий.
Подписи участников сделки.

Документ составляется в двух экземплярах – по одному на каждого участника сделки.

✔ Образец акта.

В документе нужно указать все предметы, которые находятся в квартире в момент ее передачи покупателю. При этом должно быть прописано их фактическое состояние. Также нужно указать в акте все обнаруженные недостатки (при их наличии).

Образец АПП можно скачать здесь. Он может быть использован как пример, чтобы вы еще до заключения сделки знали, какие сведения вам могут понадобиться.

○ Ответственность при подписании данного документа.

Между заключением сделки купли-продажи, ее регистрацией и фактическим получением недвижимости может пройти довольно много времени. Поэтому нужно учитывать, что до подписания АПП ответственность за сохранность квартиры несет покупатель, а после оформления документа данное обязательство переходит продавцу.

Если будут нарушены какие-либо пункты договора, сделка может быть аннулирована другой стороной. Поэтому максимальное соблюдение всех договоренностей является гарантией успешной сделки.

○ Основные требования при заполнении.

Акт приема-передачи необходимо оформлять в письменном виде с подписью сторон. При заполнении важно писать:

Шариковой ручкой (чтобы избежать размазывания).
Разборчиво.
Максимально подробно.
С использованием официального стиля речи.
С минимальным количеством сокращений.

○ Если акт не заключили?

Пренебрежение составлением АПП может обернуться серьезными неприятностями для каждого участника сделки. Помимо проблем, касающихся состояния квартиры и невозможности предъявления претензий продавцу, возможны и правовые последствия.

✔ Неполноценность сделки.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество (ч.3 п.1 ст. 56 ГК РФ).

В соответствии с настоящим законом, отсутствие АПП может быть признано основанием для расторжения договора из-за того, что вы не принял квартиру. Если продавец решит начать судебный процесс по этому поводу, вероятность возврата ему квартиры достаточно велика. Таким образом, отсутствие акта приема-передачи создает ненужный риск оспаривания сделки и предъявления взаимных претензий.

✔ Дальнейшие риски.

В дальнейшем могут возникнуть и другие неприятные ситуации, если нет АПП. Например, его отсутствие свидетельствует о том, что покупатель не принял квартиру, а значит, все риски по ее сохранности по-прежнему несет продавец. Например, спустя год после заключения сделки может случиться пожар, во время которого имущество существенно пострадает. В этом случае у покупателя есть возможность инициирования судебного процесса для того, чтобы доказать, что квартира изначально была передана ему в таком виде.

Есть риски и у покупателя. Так, при отсутствии АПП, он не сможет доказать, что имеющиеся недостатки квартиры присутствовали еще до ее покупки.

Таким образом, оформление акта приема-передачи имущества имеет большое значение для успешности сделки купли-продажи. Поэтому уклонение одной из сторон от его составления не является разумным.

После завершения строительства дома в новостройке не спешите брать у застройщика ключи от квартиры. Сначала нужно проверить качество проделанных работ. Детальнее о том, как принимать квартиру в новостройке, читайте далее.

Уведомления

Когда застройщик получает разрешение на ввод строения в эксплуатацию, он отправляет клиентам бумажное письмо. В нем содержится приглашение на осмотр помещения. Особенно хорошие компании еще и позвонят, и сообщение отправят. Нелишним будет подписаться на группу застройщика в социальных сетях. Когда он будет раздавать ключи, позвоните и согласуйте время для приемки.

Этот процесс проходит в два этапа. Первый - встреча в офисе для сверки документов. Второй - осмотр квартиры на предмет выявления недочетов. Если клиента все устраивает, он подписывает акт. Если нет — составляет претензию.

Перед тем как принимать квартиру в новостройке, нужно прочитать В нем подробно прописаны условия передачи недвижимости. В зависимости от типа отделки (чистовая или черновая) покупатель имеет право сверить увиденное в квартире с тем, что указано в его договоре. Например, если в документе прописано, что входная дверь должна быть металлической, то покупатель проверяет факт ее наличия, работоспособность и целостность. Цвет, толщина и тип механизма в договоре не прописываются.

К документу должна прикладываться экспликация, в которой схематично представлена планировка помещения, деление на секции. Рассмотрим детальнее. На что следует обращать внимание и как принимать квартиру в новостройке.

Посещение офиса

К застройщику нужно приезжать с оригиналом паспорта. Договор брать не обязательно. Застройщик и так найдет клиента в ДДУ. Те, кто проживает в другом городе, имущество оформляли на несколько человек, следует оформить доверенность на любого из совладельцев. Этот человек и будет представлять интересы клиентов у застройщика. Эта же схема применима, если недвижимость оформляли на пожилых родителей взрослые дети.

Не поддавайтесь на уговоры застройщика! Приемка квартиры (подписание акта) осуществляется только после проверки помещения. Также не следует подписывать акт голосования по выбору управляющей компании, поскольку вы еще не являетесь собственником жилья.

Сроки передачи квартиры

В ДДУ прописываются сроки передачи имущества. По истечении оговоренной даты дольщик имеет право получить неустойку. С какого момента начинается отсчет?

Обычно в договорах прописывается дата. Например, застройщик обязуется во втором полугодии 2017 года. То есть разрешение должно быть выдано до 31.12.17 включительно. С момента получения разрешения начинается отсчет срока передачи имущества. Если разрешение не получено, то отсчет начинается в последний день, указанный в ДДУ.

Если застройщик сдает имущество с отсрочкой в один день, у клиента есть право получить неустойку. Если передача имущества осуществляется впритык к концу срока, то застройщик сделает все, чтобы клиент как можно быстрее подписал акт. В ДДУ также прописывается срок, который выделяется клиенту на проверку жилища. Отсчет начинается с момента получения уведомления.

Нарушение прав

Даже если застройщик нарушил права клиента, взыскать неустойку можно, представив акт, в котором указана фактическая дата передачи объекта. Для этого нужно составить и направить застройщику претензию в двух экземплярах. Застройщик должен дать письменный ответ в течение 10 дней. В документе прописываются такие реквизиты:

стороны договора;
реквизиты договора;
адрес жилого дома;
параметры квартиры;
сроки плановой сдачи имущества;
требование получить неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования за несвоевременную сдачу квартиры в новостройках;
цены ДДУ, если их несколько.

К документу прикладываются копии акта, платежных поручений об оплате ДДУ.

Уважающая себя компания пригласит клиента в офис и поторгуется относительно компенсации. Чтобы не прогадать с суммой, нужно заранее рассчитать, что полагается по закону:

(1/150)*Ставка рефинансирования*(Цена квартиры/100)*Кол-во дней

Если договоренность достигнута, то клиенту предложат подписать соглашение о досудебном урегулировании спора. В нем должны быть указаны не только сумма выплаты, но и срок, за который произошла выплата. Если дело дойдет до суда, то в случае принятия положительного решения застройщику придется заплатить неустойку, штраф и все судебные издержки.

Пример

Клиент купил квартиру за 4 млн р. Акт подписал 12 июня 2016 г. Просрочка составляет 73 дня. Ставка рефинансирования составляет 11 %:

Неустойка = (1/150)*11*(4000000/100)*73 = 214133 р.

Если в период просрочки ставка изменилась, то расчеты осуществляются два раза по разным ставкам. Полученные результаты потом суммируются.

Виды недочетов

Как правильно принимать квартиру в новостройке? Как уже было сказано раньше, первым делом следует проверить само имущество. Недочеты будут в любом случае. Где-то больше, где-то меньше. Право клиента на качественную квартиру прописано в трех законах: ГК, ФЗ№214 «О долевом участии», ФЗ № 2300 «О защите прав потребителей».

Застройщик обязан устранить все недочеты или компенсировать клиенту расходы на их исправление. Недочеты фиксируются в акте, который составляется в двух экземплярах. Дефекты новостроек делятся на две группы: существенные и несущественные.

К грубым относят недочеты, при наличии которых жить в квартире невозможно: забитая канализация, дыра в стене, окне, сломанные двери и т. д. При наличии хотя бы одного из таких дефектов акт приема-передачи квартиры, образец которого будет представлен далее, подписывать нельзя. После исправления дефектов составляется новый документ с фактической датой приемки.

Несущественные недочеты жить не мешают: ямы в штукатурке, царапины на окнах, сломанный доводчик на двери и т. д. Для подтверждения недочетов составляется независимая экспертиза. В таких случаях подписывается дефектный и акт приемки-передачи. Если клиент в такой ситуации откажется подписывать акт приемки, то он обязательно должен указать это в дефектном акте. Через два месяца застройщик может в одностороннем порядке составить акт. Если он еще докажет, что клиент намеренно уклоняетесь от приемки помещения, то и передачу квартиры он сможет осуществить самостоятельно.

Недочеты могут быть обнаружены и после передачи квартиры. На это по ФЗ № 214 клиенту отведено пять лет, из них три года — на инженерное оборудование. Клиенту остается только перечислить недочеты в письменном виде и дождаться их исправления.

Исправление недочетов

Застройщики редко соглашаются компенсировать расходы на устранение недочетов и предлагают исправить их самостоятельно. Этот процесс сильно затягивается. Ни в одном законе не прописано, какой «разумный срок» выделяется на исправление работ. Некоторые недочеты клиентам будет удобнее исправить самостоятельно. Поэтому когда осуществляется приемка квартиры, нужно трезво оценивать все дефекты.

На практике крупный застройщик, который сдает сразу 150 квартир, вносит исправления за 3 недели, 500 квартир исправляются 1,5 месяца. Если речь идет о 1000 жилых помещений, то устранение недочетов осуществляется за 3 месяца. Это считается маленьким сроком.

Клиент получит ключи от помещения только после подписания документов. До этого момента застройщик самостоятельно договорится с подрядчиками, передаст им ключи, а по завершении работ еще раз приглашает клиента на приемку. Если все документы уже подписаны, но все равно имеются дефекты, то время проведения работ застройщик должен согласовать с клиентом. Отдавать ключи строителям в таком случае не следует. Лучше явиться на проведение работ.

После того как документальная часть приемки квартиры пройдена, нужно посетить само помещение и тщательно проверить все поверхности.

Что взять с собой

Для проверки помещения нужно взять с собой:

блокнот: чтобы записывать все недочеты, проверить вентиляцию;
фонарик: также понадобится при ;
лампочкой проверяют цоколи, электробритвой — розетки;
отмечать недочеты нужно мелом;
уровень, рулетка и отвес понадобятся, чтобы проверить кривизну стен и площадь помещения;
перед входом в квартиру снимите показания электросчетчика.

Кто поможет принять квартиру в новостройке? Электрик. Он поможет проверить работоспособность розеток и выключателей. Важно перед проверкой перечитать договор и выписать ключевые моменты. Искать нужный пункт договора в процессе проверки помещения будет очень тяжело.

Как вносить замечания

Все найденные недочеты фиксируются в можно заранее взять у застройщика, чтобы уже на месте не вписывать все реквизиты самостоятельно.

В документе перечисляются недочеты на дату проверки. Документ обязательно должен подписать застройщик. Таким образом он соглашается с вашими недочетами. Просите у сотрудника компании доверенность на оформление таких документов. В ней должна быть формулировка «право подписывать акты или ведомости». Вместе с этим документом заполняется акт приема-передачи квартиры, образец которого представлен на фото далее.

Копии обоих документов хранятся у обеих сторон сделки. Если недочеты серьезные, то на повторную проверку нужно будет взять первый дефектный акт.

Общественные места

Лифты и подъезды не являются частной собственностью. Пожелания по их благоустройству нужно адресовать управляющей компании после приема квартиры. Но проверить их все равно нужно. Тем более что у каждого жильца будет доля в этом имуществе.

Закон не обязывает прописывать в ДДУ вид отделки в Но и уважающий себя застройщик не положит в подъезде линолеум, если обещал плитку. На данном этапе можно проверить движение входной двери. Она должна нормально открываться, быть ровной и не скрипеть. Почтовые ящики должны висеть в холле на окрашенных или отштукатуренных стенах.

В многоэтажке должен быть работающий лифт. Без него застройщик не получит разрешение на ввод. Достаточно, чтобы работал хотя бы один из лифтов. В идеале лифт должен быть обшит фанерой и пластиком. Тогда жильцы без проблем смогут доставлять стройматериалы и мебель.

Счётчики

Перед тем как принять квартиру в новостройке у застройщика, нужно снять показания с электросчетчика. Тогда жильцы будут платить именно за потребляемую электроэнергию. До этого момента все коммунальные расходы оплачивает застройщик и управляющая компания. В домах с индивидуальным потреблением счетчики есть и на этажах. Показания с приборов нужно указать в акте приемки. Только после этого можно включать автомат на электрощитке.

Подвал и чердак

Владельцы квартир на первом и последнем этажах должны также просмотреть технический этаж. Так можно удостовериться, что крыша вообще существует и она не течет, что трубы сухие, запаха канализации нет.

Квартира

Как принимать квартиру в новостройке? Все обязательные элементы перечислены в ДДУ в пункте «Характеристика объекта». Пример оформления данного пункта:

«Квартира передается с частичной отделкой и выполненными работами: стены отделаны штукатуркой, полы покрыты цементной стяжкой, установлены пластиковые окна и балконная дверь, остеклена лоджия, установлена металлическая входная дверь. Установка электроплиты, горизонтальной разводки водоснабжения осуществляется дольщиком за свой счет».

На эти элементы и нужно обращать внимание при приемке. Как принимать квартиру в новостройке без отделки? Если кратко, то нужно убедиться, что все поверхности ровные и без перепадов.

Площадь квартиры

Перед поездкой на место проведения работ следует сделать копию плана квартиры. Параметры помещения измеряют вдоль стен на уровне пола. В расчет не берется площадь дверных проемов, арок.

Входная дверь

Дверная коробка должна соответствовать размеру проема. Она должна быть ровной, легко открываться и закрываться. Проверить это легко. Кривая дверь будет самостоятельно открываться и закрываться. Исправить дефект просто. Нужно снять дверь с коробкой с проема и переустановить. Обязательно наличие ровной стяжки у порога и крепление стыков монтажной пеной.

Балкон

На всех окнах и дверях должны быть ручки и уплотнители. Первые легко и плавно ходят, а вторые не болтаются. Стекла без трещин. Створки свободно двигаются.

Потолок

Кирпичный и панельный дом строится из плит. Их стыки будут видны на потолке. Чтобы не было перепадов, такие места заделывают раствором. Перепад по высоте должен быть меньше 2,5 мм. В противном случае такое нарушение считается существенным. На данный недочет не следует обращать внимание, если вы планируете установить натяжной потолок. В монолитном доме потолок льют на каркасе. Стыков не видно.

Пол

Как принимать квартиру в новостройке без отделки? Стяжка должна быть ровной, без трещин и пустот. Во время ходьбы по комнатам звук везде должен быть одинаковый. Для этой проверки идеально подойдут женские шпильки. В кроссовках и обуви с мягкой подошвой определить разницу не получится.

Между квартирами и на стыке стен обязательно оставляют зазоры. При температурных перепадах стяжка может сжиматься. Чтобы два участка не сдавили друг друга, между ними должно быть расстояние.

Стены

Квартиры с отделкой тяжелее всего проверять. В них должны быть оштукатуренные стены. К каждому из трех существующих видов покрытия предусмотрены свои требования.

Новостройка: тест на качество стен

Проблема заключается в том, что в ДДУ не прописывается конкретный вид штукатурки. До выезда на место проведения работ можно попросить застройщика поднять внутреннюю документацию, а конкретно «Архитектурные решения», в которых прописано, какой конкретно вид штукатурки используется. Честный застройщик не станет скрывать эту информацию и предоставит ее клиенту, хоть и не обязан. Задача дольщика - сверить фактическое значение с нормативным с помощью правила и уровня. Если решитесь самостоятельно исправлять недочет, то учтите, что на отклонение в 1 см уйдет очень много материала.

Меньше всего отклонение наблюдается у застройщиков, которые используют улучшенную гипсовую штукатурку. Она стоит дорого, но лучше выравнивается. Она белая и гладкая. Единственное место, где ее нельзя использовать - это санузел. Гипс не переносит влагу.

Электрика

В квартире должны быть электропровода для подключения звонка, розеток и выключателей. Если эти элементы предусмотрены в ДДУ, то они не должны вываливаться из стен, нагреваться и искрить. Проверить их работоспособность можно, подключив электробритву. Брать на проверку подзарядку и рисковать мобильным телефоном не стоит. В случае неисправности сети придется заменить телефон, к примеру, за 50 тыс. руб., а не электробритву за 3 тыс. руб. Если застройщик установил цоколи, то стоит проверить их на работоспособность, вкрутив и выкрутив лампочку. При отсутствии всех перечисленных элементов на проверку следует пригласить электрика и убедиться в том, что все розетки и выключатели можно будет без проблем подключить. Вот как проверяются квартиры с отделкой.

Водоснабжение

Место возле стояков должно быть сухим, а краны должны открываться с силой. Следует проверить наличие тройника в ванной и туалете. Он объединяет сливные трубы унитаза, раковины и ванны в одну. К правильно установленной конструкции доступ будет из любого места в ванной.

Отопление

Радиаторы должны надежно и ровно крепиться на стенах на затянутых болтах. Если температуру устройства можно регулировать, то застройщик должен заранее установить регулятор или выдать его при передаче ключей.

Вентиляция

Как принимать квартиру в новостройке? Откройте окна и двери. Возьмите лист бумаги и приложите его к вентиляционному отверстию. Если он прилипает, значит, проблем с вытяжкой нет. Проводить эксперименты с зажигалкой и спичками не рекомендуется. Если с вентиляцией имеются проблемы, то подобные эксперименты могут привести к взрыву.

Как принимать квартиру в новостройке: памятка

На приемку в офис явятся все дольщики одновременно. При себе нужно иметь паспорт и желательно ДДУ.
Нельзя подписывать акт приемки без осмотра помещения.
Как принимается квартира в новостройке? приемки и дефектовочный акт) должны быть подписаны застройщиком и клиентом.
В ДДУ прописывается три срока: получения разрешения на ввод жилья в эксплуатацию, передачи квартиры, принятия помещения. В случае нарушения любого из них составляется претензия и ведутся переговоры о неустойке.
Застройщик должен устранить недочеты за свой счет или компенсировать расходы дольщику.
На проверку объекта нужно приезжать с набором инструментов, блокнотом и ручкой.
В зависимости от того, какие выявлены недочеты, составляется дефектный акт. При выявлении грубых нарушений в процессе строительства подписывать акт приемки помещения нельзя.

Кто сегодня не мечтает о покупке собственного жилья… Ещё бы, ведь стать собственником и приобрести жильё своей мечты – это настоящее счастье. Однако есть необходимость в заключении акта приёма-передачи квартиры, который с точки зрения гражданского кодекса играет важную роль.

Зачем нужен акт приема-передачи квартиры при договоре купли-продажи?

Итак, для чего же понадобится составление данного документа, и почему не подойдёт лишь акт оформления и регистрации? Если речь идёт о рынке первичного жилья, то покупатели к составлению подобного документа относятся с трепетом, поскольку все недоделанные операции застройщик впоследствии обязуется доделать. Однако на рынке вторичного жилья такой акт составляется гораздо реже, хоть в нём и имеется необходимость. Ведь сделка с точки зрения гражданского кодекса может считаться неполноценной без заключения этого акта.

О фактической передаче имущества свидетельствует не регистрация объекта недвижимости, а именно акт приема-передачи квартиры, составление которого происходит по некоторым особенным условиям. В законодательстве также указан пункт, что именно этот акт свидетельствует о передаче квартиры. Если представить себе ситуацию, что между переездом покупателя в квартиру и полноценным оформлением документов проходит определённое время, то за этот период может многое случиться. В таком случае пренебрежение данным документом может доставить серьёзные проблемы.

Конечно, в некоторых случаях отсутствие такого акта не почувствуется, но могут возникать ситуации, когда отсутствие акта приведёт к серьёзным финансовым потерям. Если одна из сторон сделки уклоняется от подписания акта, то можно считать, что она уклоняется от ответственности за выполнение собственных обязательств.

Для того чтобы застраховаться от многочисленных непредвиденных обстоятельств, необходимо составить документ и следить за таким понятием, как содержание акта, которое будет играть важную роль.

Требования к передаточному акту

Акт приёма-передачи является первичным документом, которые свидетельствует о факте передачи жилого имущества от одного лица к другому. Передаточный акт содержит основные требования, а именно: в нём содержится вся информация об обязанностях каждой стороны, которые в каждом отдельном случае предусматриваются заранее. Также в акте указываются особые положения, которые в любом случае необходимо принимать во внимание.

Для рынка вторичного жилья и для рынка первичного жилья имеются свои требования к акту приёма-передачи, поскольку в первом случае он заключается между бывшим и будущим владельцами недвижимого имущества, а во втором случае он заключается между покупателем и застройщиком, который принимает на себя все риски, связанные, к примеру, с пожаром и другими трудностями.

Поскольку подобные документы составляются по усмотрению сторон сделки, их оформление может существенно различаться.

Конкретных требований к содержанию такого документа не имеется, и в большинстве случаев содержание акта является одинаковым.

Если смотреть в целом, то передаточный документ будет содержать в себе реквизиты:

дата составления акта и место;
стороны, которые заключили данный договор;
основные реквизиты договора, исходя из которых составляется данный акт;
описание объекта недвижимости, который позволяет осуществлять идентификацию, а именно – тип здания, описание каждого отдельного помещения и так далее;
дефекты, которые имеются в квартире;
подпись каждой стороны и основные обязательства.

Помимо этого, устанавливаются основные претензии сторон друг к другу. Акт приёма-передачи новостроек отражает требования, предъявляемые покупателем к продавцу в случае непредвиденных обстоятельств. Подписание акта приёма-передачи осуществляется лицами, которые принимают участие в процессе сделки.

Правила оформления акта приёма-передачи

Как уже отмечалось, оформление данного акта осуществляется по некоторым правилам, которые очень важно и необходимо принимать во внимание. Каждая сторона должна подписать акт и установить свои претензии и требования, которые после подписания поменять уже будет невозможно. Традиционный акт приёма-передачи содержит основные реквизиты.

Акт приема-передачи при приемке новостроек

Как уже отмечалось, если речь идёт о новостройке, то акт составляется между покупателем и продавцом, в качестве которого выступает застройщик.

При заполнении данного акта к застройщику предъявляются определённые требования, согласно которым он должен устранить неполадки, которые могут возникнуть в дальнейшем времени во время эксплуатации.

Сроки сдачи

При составлении акта приёма-передачи сроки сдачи являются максимально короткими, насколько это возможно.

Осмотр, на что обратить внимание

При осмотре необходимо обратить внимание на дефекты, которые имеются в жилье, и также указать их в акте, чтобы, в случае чего, застройщик мог возместить основные убытки, которые могут возникнуть.

Смотровой лист

Проводится осмотр квартиры в рамках предоставленного времени. Помимо этого, осуществляется описание объекта и после того, как все требования и претензии улажены, можно подписывать договор и передавать недвижимое имущество в пользование другого лица.

После проведения осмотра выписывается смотровой лист, согласно которому устанавливаются и другие требования.

Двухсторонние подписание акта приема-передачи и регистрация права собственности

Итак, при передаче квартиры обеими сторонами должен быть подписан акт приёма-передачи, а также осуществлена регистрация права собственности на квартиру. При таком подписании акта предусматриваются обязанности обеих сторон. Помимо этого, подписание происходит в двустороннем порядке.

Таким образом, при составлении акта необходимо проследить ряд моментов, которые будут играть важную роль при дальнейших действиях. Очень важно предусмотреть условия, согласно которым будет происходить передача квартиры и дальнейшее соблюдение ряда основных требований.

Среди документов, которые оформляются при продаже квартиры, присутствует акт приема-передачи объекта недвижимости. Этот документ подписывается в том случае, если квартира переходит от застройщика к покупателю, а также при реализации квартиры на вторичном рынке. Подписание этого документа является обязательным (согласно положениям ГК РФ) для каждой из сторон сделки, однако не всегда этой составляющей пакета документов уделяется достаточно внимания. Специалисты портала сайт в рамках данной статьи решили выяснить, какое значение имеет этот документ, и какая информация в нем должна присутствовать.

Как правило, основное внимание при продаже квартиры на вторичном рынке уделяется договору, а также порядку передачи денежных средств. Важно правильно составить договор кули-продажи, в противном случае он может быть признан судом как недействительный, что является основанием для аннулирования сделки. В этом случае квартира автоматически переходит к прежнему владельцу, а вот с деньгами могут быть определенные сюрпризы. А вот о составлении акта приема-передачи иногда попросту забывают, хотя в отдельных областях (напр. Московская область), без этого документа договор просто не примут на регистрацию.

Что говорит закон?

Для начала следует рассмотреть, что говорит закон относительно этого документа. В ГК РФ есть статья 556 «Передача недвижимости», которая утверждает, что передача недвижимого имущества происходит исключительно по передаточному акту (либо другому документу о передаче), и момент подписания этого акта является моментом передачи квартиры. Ключевой акцент следует сделать на понятии «момент передачи» – только после того, как этот документ подписан, имущество считается переданным, а обязанности сторон по договору купли-продажи считаются исполненными. Не после подписания договора и не после фактической передачи жилья, и даже не после регистрации сделки, а только после подписания акта приема-передачи.

Итак, упомянутый законодательный акт дает понять, что без подписания акта сделка не является полноценной, поскольку стороны так и не выполнили обязательства друг перед другом. Какие же последствия могут наступить? В большинстве случаев никаких последствий и не наступает, новый владелец квартиры может безбедно прожить в ней всю жизнь, так и не узнав, что чего-то не выполнил. Однако, к сожалению, так бывает не всегда…

Неприятные последствия для продавца

Дело в том, что, помимо невыполнения обязательств (что до сих пор звучало как некая теоретическая абстракция), покупатель, согласно закону, не может принять на себя обязательств относительно содержания, обслуживания квартиры, а также не может нести риски ее случайного повреждения и гибели. Все перечисленные риски продолжает нести продавец. Для того чтобы проиллюстрировать это положение, приведем следующий пример – спустя год после покупки (акт приема-передачи так и не был подписан) квартира сильно пострадала в результате пожара.

Во-первых , поскольку официально недвижимое имущество не передавалось, новый владелец может обратиться в суд, утверждая, что бывший владелец передал ему квартиру не в том состоянии, которое было указано в договоре (обещал, дескать, продать целую квартиру, а вот сейчас она сгоревшая) или вообще не передавал ничего. Во-вторых , если при пожаре пострадали соседи, они вынуждены будут обратиться с претензиями по поводу восстановления имущества. А, раз акт приема-передачи отсутствует, то все риски по прежнему продолжает нести прежний владелец. То есть, претензии соседей, согласно логике, должны быть адресованы ему. На практике, конечно, подобного произойти не сможет, возникнет судебное разбирательство, и суд будет на стороне бывшего владельца квартиры, но возможность открытия судебного процесса его, скорее всего, не обрадует.

Неприятные последствия для покупателя

Составление и подписание акта приема-передачи особенно важно для покупателя в том случае, если речь идет о приобретении квартиры в только что построенном доме. Так, помимо вручения ключей от квартиры не менее важным является тот момент, когда пора зафиксировать полноту выполнения обязательств застройщика перед клиентом. Единственным инструментом, который позволяет это сделать, как раз и является акт приема-передачи квартиры.

Да, строительная компания выстроила дом и ввела его в эксплуатацию, однако насколько качественно были проведены работы? Практика показывает, что при осмотре нового жилья клиенты застройщика иногда не очень довольны тем, как выполнена отделка, как работают инженерные коммуникации, а также замечают прочие недочеты. В то время, как договор (если принимать во внимание стандартный договор долевого участия, в котором оговорено, что работы должны быть выполнены не только с учетом принятых строительных норм и правил, но также быть надлежащего качества) исключает возможность наличия таковых недочетов. То есть, получается, что застройщик не в полной мере выполнил свои обязательства.

Подписывать или нет?

Некоторые счастливые обладатели новых квартир закрывают глаза на различные недочеты по причине того, что считают подобные явления распространенной практикой, с рядом недостатков действительно можно мириться, поскольку они несущественны, а некоторые граждане все равно собираются делать капитальный ремонт, который включает перепланировку по вкусам нового владельца. Акт просто подписывается, и на основании его подписания (и договора) дольщик оформляет свидетельство о праве на собственность. Однако как поступать в том случае, если имеются серьезные недочеты, исправление которых за собственный счет может «встать в копейку»?

Было бы логичным предположить, что раз принялся строить дом, пообещав надлежащее качество квартир, то именно он и должен исправить все, что не соответствует понятию «надлежащее качество». Так и есть, все должен исправить застройщик, причем, в максимально короткий срок и за свой счет. Чтобы этого добиться, необходимо дождаться, когда настанет тот самый момент, когда прибудет представитель застройщика для подписания акта. Если клиент не согласен исправлять все сам, терять время и тратить деньги, необходимо указать выявленные дефекты в смотровом листе и отказаться подписывать акт приема-передачи (до устранения перечисленных дефектов).

Однако смотровой акт с перечнем выявленных недостатков должен подписать и застройщик - фактически, подпись застройщика означает его согласие с наличием дефектов, что автоматически приводит к обязательству их устранения. Но застройщик обычно не торопится подписывать этот документ, поскольку исправление недостатком может привести к дополнительным расходам, которые могут оказаться весьма существенными, особенно, в том случае, если таким же образом поступят .

Что делать в случае отказа застройщика от подписания акта?

Уклонение застройщика от подписания акта приема-передачи, в принципе может избавить его от необходимости исправлять какие-либо дефекты (и нести при этм расходы). Согласно законодательству, если дольщик не подписывает акт в течение двух месяцев, застройщик может подписать документ со своей стороны, и его обязательства, таким образом, будут считаться выполненными. Поэтому, в случае обнаружения недочетов при осмотре новой квартиры, недостаточно просто отказаться подписывать акт, равно как и недостаточно письменной аргументации этого отказа с внесением перечня дефектов в смотровой лист.

Необходимо подписать смотровой лист со своей стороны и направить застройщику официальную претензию, потребовав внести необходимые исправления. Выждав определенный период, нужно обратиться в суд с соответствующим заявлением.

Наказание за уклонение от подписания акта

Впрочем, уклонение от подписания акта приема передачи (как со стороны продавца, так и со стороны покупателя) также рассматривается Гражданским Кодексом, в котором на этот случай предусмотрены меры наказания. В случае с квартирами в новостройках пункт о порядке и сроках передачи квартиры по акту обязательно указывается в договоре, а в случае продажи недвижимости на вторичном рынке речь о подписании акта может не идти, указывается лишь дата передачи имущества, однако именно эту процедуру предполагает законодательство.

Поскольку сроки передачи обозначены в договоре, нарушение этих сроков застройщиком влечет за собой применение штрафных санкций (которые могут быть и не прописаны в договоре, однако вполне четко определены законодательством). Размер штрафа составляет одну трехсотую ставки рефинансирования ЦБ (принимается за основу текущий показатель) от цены договора. Таким образом, если квартира стоит порядка 3 миллионов рублей, а ставка ЦБ составляет, к примеру, 15%, то продавец квартиры (застройщик) обязан выплачивать по 4500 рублей в день за каждый день просрочки в передачи недвижимости (а передача квартиры, как мы помним, наступает именно в момент подписания акта).

Риск попасть под штрафные санкции

На вторичном рынке все несколько по-другому, несмотря на то, что закон предусматривает штрафные санкции для покупателя и для продавца, ситуации, которые бы могли вызвать применение этих санкций, являются редкостью. Тем не менее, такая опасность все-таки существует.

Затруднения при оформлении налогового вычета

Необходимо также упомянуть, что у покупателя, который не позаботился о том, чтобы акт приема-передачи был подписан, могут возникнуть реальные осложнения с оформлением налогового вычета. Если жилье приобреталось у застройщика по договору долевого участия то, как мы понимаем, наличие такого акта определяется порядком отношений между застройщиком дольщиком. Если жилье приобретается на вторичном рынке, то этот акт, в принципе, не требуется, но налоговая служба потребует свидетельство о регистрации прав собственности, а для получения этого документа в ряде регионов наличие передаточного акта является обязательным условием.

Осложнения во время продажи

Отсутствие акта приема-передачи может привести к определенным осложнениям во время продажи квартиры. Допустим, что потенциальный покупатель нашелся, однако он хочет для приобретения квартиры привлечь ипотечный кредит. В свою очередь некоторые банки кроме свидетельства о собственности желают видеть акт, согласно которому жилплощадь была передана текущему владельцу. Это требование вызвано желанием исключить любую возможность выхода собственности, которая является залоговым имуществом, из-под обременения банка (риск утратить залоговое обеспечение).

Таким образом продавец теряет часть аудитории потенциальных покупателей, которые хотели бы купить его квартиру в ипотеку. Это предполагает необходимость продавца идти на снижение цены в случае желания быстро реализовать недвижимость или увеличивает сроки продажи жилья.

Каким должен быть акт приема-передачи

В законодательстве отсутствует описание формы акта приема-передачи квартиры, единственным руководством для продавца и покупателя при составлении такого акта является судебная практика. В документе должна быть отражена следующая информация:

Дата подписания и место;
Описание передаваемой недвижимости;
Кадастровые данные (адрес, площадь);
Состояние квартиры (отражается в смотровом акте);
Дополнительно могут прилагаться фотографии;
Реквизиты договора (к которому прилагается акт);
Данные сторон (личные данные, адреса);
Подписи сторон.

Заключение

Подводя итоги данной статьи, эксперты портала сайт хотели бы указать на необходимость оформления всех документов, которые, согласно законодательству, должны быть подписаны сторонами при договоре купли-продажи. Естественно, что собственник может и не иметь информации относительно перечня необходимых документов. Однако привлечение для консультации профильных специалистов может обеспечить уверенность продавца и покупателя недвижимости в том, что сделка заключена по всем правилам. Причем, стоимость обычной консультации всегда обходится дешевле, чем устранение каких-либо последствий, наступивших в результате недостаточно правильно оформленной сделки.