Текущее содержание зданий и сооружений. Кто занимается комплексным обслуживанием. Базовые услуги организации
Техническая эксплуатация зданий - это комплекс мероприятий, которые обеспечивают безотказную работу всех элементов и систем здания в течение не менее нормативного срока службы, функционирования здания по назначению.
Функционирование здания - непосредственное использование здания по назначению, выполнение им заданных функций. Использование здания по назначению, частичное его приспособление под другие цели снижают эффективность функционирования здания, так как использование здания по назначению является основной частью его эксплуатации. Функционирование здания включает в себя период от окончания строительства до начала эксплуатации, период ремонта.
Различия между свойствами с собственностью и / или арендованным жилищем во время обслуживания
Имеются очень обширные описания всех достижений, которые, вероятно, проводятся только в крупных коммерческих зданиях. Меры по ремонту, например. Замена поврежденных оконРеволюция котлаПрименение термостатических клапанов на радиаторыРеволюция кровельного покрытияПрепарация противоотражающей системыНовый этаж фасадаВыход ржавых внешних фильтров. Для владельцев многосемейного дома с арендованными квартирами.
При условии, что нет договоров аренды, владелец имущества не должен обращать внимание на беспроблемную работоспособность своего имущества. Арендная плата, т.е. уменьшить арендную плату. Ввиду этой правовой ситуации каждому арендодателю рекомендуется уделять первоочередное внимание постоянному содержанию объекта, а также на необходимых ремонтных работах в случае возникновения дефектов в рамках его управления недвижимостью.
Техническая эксплуатация зданий включает в себя техническое обслуживание, систему ремонтов, санитарное содержание.
Система технического обслуживания зданий включает в себя обеспечение нормативных режимов и параметров, наладку инженерного оборудования, технические осмотры несущих и ограждающих конструкций зданий.
Система ремонтов состоит из текущего и капитального ремонта. Санитарное содержание зданий заключается в уборке общественных помещений, придомовой территории, сборе мусора.
Сообщество домовладельцев является сообществом нескольких владельцев, поэтому неудивительно найти положения о содержании в законе о жилищном имуществе. В § 14 предусматривается, что каждый владелец квартиры. обязан поддерживать компоненты в своем специальном имуществе. Кроме того, в разделе 21 перечислены критерии надлежащего управления предметом «надлежащее обслуживание и ремонт имущества Сообщества» и «сбор разумного технического обслуживания».
Эти правовые требования дают понять, что область обслуживания «обслуживание и ремонт» будет иметь большое значение для управления кондоминиумами. По этой причине этот комплекс также должен быть рассмотрен при заключении нового контракта с менеджером и заключении соответствующих контрактных соглашений. В конечном счете, каждый владелец должен знать, что это в основном касается технических вопросов, которые требуют опыта и опыта в области технического управления зданиями. Если сам администратор не выполняет эти требования, он должен по крайней мере иметь возможность получить доступ к команде экспертов, которые консультируют его по этим вопросам.
Задачи эксплуатации здания заключаются в обеспечении безотказной работы его конструкций, соблюдении нормальных санитарно-гигиенических условий, правильном использовании инженерного оборудования; поддержании температурно-влажностного режима помещений; проведении своевременного ремонта; повышении степени благоустройства зданий и т.д.
Хабитат и энергия: устойчивый и местный альянс. Интеллектуальные здания возникают в результате глобального энергетического кризиса в 1970-х годах, что побудило архитекторов и инженеров создавать способы построения недвижимости с учетом автоматизированного управления их системами, а также энергосбережения, намерения, которые разрабатываются от солнечных домашних исследований, разработанных в Соединенных Штатах с 1930-х и 1940-х годов. Таким образом, были созданы первые здания, в которых использовалось минимальное потребление энергии, и с течением времени они включали службы, которые оптимизировали его функциональность.
Продолжительность безотказной работы конструкций зданий и его систем неодинакова. При определении нормативных сроков службы здании принимают безотказный срок службы основных несущих элементов, фундаментов и стен. Сроки службы отдельных элементов здания могут быть в 2 - 3 раза меньше нормативного срока службы здания.
Безотказное и комфортное использование здания требует в течение всего срока его эксплуатации полной замены соответствующих элементов или систем.
В настоящее время концепция интеллектуального здания адаптирована к последовательным технологическим достижениям, поэтому эта концепция применяется как к офисным зданиям, больницам, гостиницам, банкам, музеям, домам и т.д. кроме того, интеллектуальные конструкции должны быть спроектированы таким образом, чтобы иметь возможность в будущем включать новые достижения.
Что такое умное здание? В качестве этого здания можно определить интеллектуальное здание, которое по своей конструкции включает в себя автоматизацию его систем, а также заботу об окружающей среде, в которой он будет построен, и позволяет получать экономию энергии при его эксплуатации, чтобы поощрять ежедневную работу с адекватными и функциональными возможностями, чтобы облегчить его администрирование и техническое обслуживание, чтобы поддерживать и контролировать взаимосвязанные программы всех систем здания: гидросанитарные, электрические, телекоммуникационные, безопасность, а также гибкость для адаптации и будущих инноваций.
За весь срок службы элементы и инженерные системы здания требуют неоднократных работ по наладке, предупреждению и восстановлению вносившихся элементов. Части здания не могут эксплуатироваться до полного износа. В период эксплуатации проводят работы, компенсирующие нормативный износ. Невыполнение незначительных по объему плановых работ может привести к преждевременному отказу конструкции.
Они должны обеспечивать эффективное техническое обслуживание по низкой цене. Кроме того, гарантируйте долгий срок службы, и это гибко подходит для корректировки его занятия. Требования здания, чтобы обозначить его как интеллектуальное здание, могут сосредоточиться на четырех элементах.
Администрация здания. Понимайте свою работу эффективно и эффективно в обслуживании, управлении запасами, энергетической отчетности, анализе тенденций, администрировании и обслуживании услуг и систем. Оптимизация каждого из этих элементов и взаимосвязь или координация между ними - это то, что определит интеллект здания, т.е. взаимосвязь и автоматическую координацию всех систем.
В процессе эксплуатации здание требует постоянного обслуживания и ремонта. Техническое обслуживание здания представляет собой комплекс по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров и режимов работы технических устройств, направленных на обеспечение сохранности зданий. Система технического обслуживания и ремонта должна обеспечивать нормальное функционирование зданий в течение всего периода их использования по назначению.
В основном это использование электричества, электрического и электронного оборудования и устройств, компьютерных систем и различного телекоммуникационного оборудования, а также включение мобильной телефонии и Интернета. Домовая система в настоящее время также применяется к крупным зданиям, деловым и промышленным помещениям больших площадей, гостиницам и т.д. но многие утверждают, что этот тип наклона лучше обозначается как импотентный, то есть применение компьютерных систем и новых технологий для крупных конструкций.
Оценки интеллекта здания. Степень интеллекта здания определяется в соответствии с автоматизацией объектов и с технологической точки зрения классифицируется следующим образом. Существует система автоматизации деятельности и телекоммуникационных услуг, даже если они не интегрированы. Он имеет полностью интегрированную систему автоматизации зданий, но без сложной интеграции телекоммуникаций. Системы автоматизации зданий, деятельности и телекоммуникаций полностью интегрированы.
Сроки проведения ремонта зданий должны определяться на основе оценки их технического состояния.
Техническое обслуживание зданий включает работы по контролю технического состояния, поддержанию исправности, наладке инженерного оборудования, подготовке к сезонной эксплуатации здания в целом, а также его элементов и систем. Контроль за техническим состоянием зданий осуществляют путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики.
К уровню интеллекта связаны следующие уровни систем управления, характеризующиеся независимостью, централизацией и распределением сети. Независимый контроль отражает степень, определяемую основным интеллектом. В этой системе устройства включают в себя их алгоритмы и элементы управления, а действия, которые они выполняют, не привязаны к другой системе интеграции.
Централизованное управление позволяет интегрировать сигналы различных установленных устройств в центральный элемент управления. Это может быть система класса 2, где у вас есть полностью интегрированная автоматизация или 3-й класс, когда вы включаете телекоммуникации. В этой системе есть некоторые ограничения, такие как максимальные входы и выходы, которые могут обрабатываться программируемыми контроллерами и типом связи. Общей проблемой, решаемой с помощью модульных систем, является количество кабелей, подлежащих обработке, поскольку все устройства должны быть подключены к центральному блоку.
Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные. При общих осмотрах необходимо контролировать техническое состояние здания в целом, при проведении частичных осмотров осмотру подвергаются отдельные конструкции здания.
Неплановые осмотры проводятся после ураганных ветров, ливней, сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, после аварий. Общие осмотры проводятся два раза в год: весной и осенью.
Среди преимуществ централизации - голосовая, информационная и видеосвязь, простота регистрации и смены места нахождения компьютерной техники и телефонов, гибкие конференц-залы и рабочие комнаты, ограниченный доход, охрана, уборка, информация, парковка и бесперебойный источник питания. Система обрабатывает такие переменные, как управление запасами, анализ тенденций, обслуживание и т.д.
Интеллектуальные здания имеют много вариантов в своих конструкциях, но все они должны гарантировать комфорт и безопасность своих пассажиров посредством надзора и централизованного управления их системами на основе функциональной, эффективной, гибкой и надежной архитектуры для оптимизации управления энергосбережение, ресурсосбережение, жизненный цикл и окончательное удаление.
При весеннем осмотре проверяют готовность зданий к эксплуатации в весенне-летний период, после действия снеговых нагрузок устанавливают объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период, уточняют объемы ремонтных работ по зданиям, включенным в план текущего ремонта в год проведения осмотра.
При подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний период выполняют следующие виды работ: укрепление водосточных труб, колен, воронок; расконсервирование и ремонт поливочной системы; ремонт оборудования площадок, отмосток, тротуаров, пешеходных дорожек; раскрывают продухи в цоколях; осматривают кровлю, фасады и т.д.
Распределенный сетевой контроль обрабатывает автономные устройства, которые управляют более высокой системой и выполняют определенные функции. Он использует физическую среду для связи. Система автоматизации зданий. Система автоматизации зданий разделена на базовую систему, безопасность и энергосбережение.
Система безопасности защищает людей, имущество и информацию. Безопасность людей включает системы обнаружения дыма и пожара, сеть спринклеров, автоматическое выделение дыма, сигнализацию аварийного выхода и аварийный шум. Энергосберегающая система отвечает за зонирование кондиционирования воздуха, теплообмен между зонами, включая внешний вид, активное и пассивное использование солнечной энергии и других возобновляемых источников энергии, идентификацию потребления, автоматическое управление и централизованное освещение, контроль графиков работы оборудования, контроль лифтов и аварийных программ в критические моменты спроса.
При осеннем осмотре следует проверять готовность здания к эксплуатации и осенне-зимний период, уточнить объемы ремонтных работ по зданиям, включенным в план текущего ремонта следующего года.
В перечень работ при подготовке зданий к эксплуатации в осенне-зимний период необходимо включать: утепление оконных и балконных проемов; замену разбитых стекол окон, балконных дверей; ремонт и утепление чердачных перекрытий; укрепление и ремонт парапетных ограждений; остекление и закрытие чердачных слуховых окон; ремонт, утепление и прочистку дымовентиляционных каналов; заделку продухов в цоколях здания; консервацию поливочных систем; ремонт и укрепление входных дверей и т.д.
Здания нулевой энергии и почти нулевые. Одним из наиболее перспективных преимуществ интеллектуальных зданий и интеллектуальных сетей является координация и интеграция многих видов энергетических ресурсов. Возобновляемые энергетические системы, хранение энергии, комбинированные применения тепла и энергии и энергетические требования нагрузок могут быть объединены очень значительным образом. Результатом этого является значительное сокращение потребления энергии и углеродных следов. По мере того как здания становятся более умными, генерируются больше случаев создания нулевых энергетических зданий, ключевых игроков в экономике с низким уровнем выбросов углерода в будущем.
Периодичность проведения плановых осмотров элементов зданий регламентируется нормами. При проведении частичных осмотров должны быть определены неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр. Выявленные неисправности, которые препятствуют нормальной эксплуатации, устраняют в сроки, указанные в строительных нормах.
Эти здания очень энергоэффективны и работают в основном с энергией, генерируемой возобновляемым источником на том же участке. Они обычно используют электроэнергию из сетки в определенное время года, когда энергии, получаемой из возобновляемых источников, недостаточно для удовлетворения спроса. Однако в другое время энергия, генерируемая в месте, больше, чем потребности в строительстве. Затем избыточная электрическая энергия экспортируется в сеть государственных услуг. В мире существует относительно небольшое количество этих зданий, но это число растет, и для поддержки их более широкого внедрения разработаны стратегии, программы, стандарты и сертификаты.
Виды ремонтов:
Ремонт здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.
Система планово-предупредительного ремонта включает текущий и капитальный ремонты.
Текущий ремонт - ремонт здания с целью восстановления исправности его конструкций и систем инженерного оборудования, поддержания эксплуатационных показателей.
Его часто называют нулевым или почти нулевым энергетическим построением, к тому зданию, которое без нулевой энергии имеет очень высокий уровень энергоэффективности, в котором требуемая энергия должна быть в значительной степени покрыта за счет источников возобновляемые источники энергии, в том числе производимые на месте или в окружающей среде.
Зеленые здания могут быть умными, из структур, специально предназначенных для снижения негативного воздействия на здоровье человека и окружающую среду построенной окружающей среды. Сократите количество отходов и загрязнение, создаваемое зданием. Зеленые здания достигают высокой производительности на протяжении всего их жизненного цикла, с выбором земли, строительства, эксплуатации, технического обслуживания, ремонта и сноса. Таким образом, зеленое строительство является практикой создания структур и использования процессов, которые являются экологически ответственными и эффективными в использовании ресурсов на протяжении всего жизненного цикла зданий.
Текущий ремонт проводится с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания с момента завершения его строительства до момента поставки на очередной капитальный ремонт. При этом учитываются природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания.
Текущий ремонт должен выполняться по пятилетним и годовым планам. Годовые планы составляют для уточнения пятилетних с учетом результатов осмотров, разработанной сметно-технической документации на текущий ремонт, мероприятий по подготовке зданий к эксплуатации в сезонных условиях.
Капитальный ремонт - ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.
Капитальный ремонт включает устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели минируемых зданий.
Важнейшей частью организации капитального ремонта является разработка его стратегии. В теоретическом плане возможны два варианта ремонта: по техническому состоянию, когда ремонт начинают после появлении неисправности, и профилактическо-предупредительный, когда ремонт выполняют до появления отказа, т.е. для его предупреждения. Второй вариант выполняется экономически целесообразным. На основе изучения сроков службы и вероятности наступления отказов можно создать такую систему профилактики, которая обеспечила бы безотказное содержание помещений. В практике технической эксплуатации зданий используют сочетание двух стратегий.
Надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухудшения состояния отдельных элементов, узлов или здания в целом может быть обеспечена путем профилактических ремонтов. Основная задача такой профилактики - предупреждение отказов. Система планово-предупредительных ремонтов состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы конструкций, материалов, из которых они изготовлены.
Техническое состояние здания в целом является функцией работоспособности отдельных конструктивных элементов и связей между ними. Математическое описание процесса изменения технического состояния зданий, состоящих из большего количества конструктивных элементов, представляет трудности. Это обусловлено тем, что процесс изменения работоспособности технических устройств характеризуется неопределенностью и случайностью.
Факторы, вызывающие изменения работоспособности в целом и отдельных элементов, подразделяются на 2 группы: внутреннего и внешнего характера.
К группе причин внутреннего характера относят:
Физико-химические процессы, протекающие в материалах конструкций;
Нагрузки и процессы, возникающие при эксплуатации;
Конструктивные факторы;
Качество изготовления.
К группе причин внешнего характера относят:
климатические факторы (температуру, влажность, солнечную радиацию);
факторы окружающей среды (ветер, пыль, биологические факторы);
качество эксплуатации.
В процессе эксплуатации зданий их техническое состояние изменяется. Это выражается в ухудшении количественных характеристик работоспособности, в частности, надежности. Ухудшение технического состояния зданий происходит в результате изменения физических свойств материалов, характера сопряжений между ними, а также размеров и форм.
Также причиной изменения технического состояния зданий являются разрушения и другие аналогичные виды утрат работоспособности конструктивными материалами.
Полное время эксплуатации здания можно разделить на три периода: приработки, нормальной эксплуатации, интенсивного износа.
С течением времени несущие и ограждающие конструкции и оборудование зданий и сооружений изнашиваются, стареют. В начальный период эксплуатации зданий происходят взаимная приработка элементов; релаксация напряжений; осадочные явления, вызванные изменением и нагрузками па основания, деформациями ползучести в материалах, и т.д. Происходит снижение механических, прочностных и ухудшение эксплуатационных характеристик конструкций зданий. Все эти изменения в конструкциях зданий могут быть как общими, так и локальными, они происходят самостоятельно и в совокупности.
Наибольшее количество дефектов, отказов и аварий приходится на процесс строительства и в первый период эксплуатации зданий и сооружений. Главные причины - недостаточное качество изделий, монтажа, осадка оснований, температурно-влажностные изменения и т.д.
Пocтроечный и первый послепостроечный периоды характеризуются приработкой всех элементов на сложной единой системе здания. В этот период происходят сдвиг и отрыв внутренних стен от наружных, усадка, температурные деформации конструкции, ползучесть материалов и т.д.
По окончании периода приработки конструкций и элементов зданий с окружений, после заделки дефектных участков в период нормальной эксплуатации количество отказов снижается и стабилизируется.
Основными деформациями этого периода являются внезапные деформации, связанные с условиями работы и эксплуатации элементов.
Причиной внезапных деформаций во времени могут быть неожиданные концентрации нагрузок, ползучесть материалов, неудовлетворительная эксплуатация, температурно-влажностные воздействия, неправильное выполнение ремонтных работ.
Третий период, период интенсивного износа, связан с явлениями старения материала конструкций, снижением упругих свойств.
Конструкции и оборудование даже при нормальных условиях эксплуатации имеют разные сроки службы и изнашиваются неравномерно. Продолжительность службы отдельных конструкций зависит от материалов, условий эксплуатации. На долговечность конструктивных элементов влияет конструктивное решение и капитальность здания в целом; в зданиях, выполненных из прочных материалов и надежных конструкций, любой элемент служит дольше, чем в зданиях из недолговечных материалов
Владельцам офисных зданий нередко приходится распутывать целый клубок хозяйственных и административных проблем - ведь каждый наниматель желает работать в чистом, качественно отремонтированном современном офисе с отличными коммуникациями, отоплением и дизайном. Обслуживание зданий может происходить силами самого владельца офисного помещения или через договор по оказанию подобных услуг, подписанный со сторонней компанией. В отдельных случаях ремонт и обслуживание зданий, находящихся в аренде, находятся в ведении съемщиков. Если договоренность была именно таковой, то подобный пункт обязательно должен был отражен в договоре аренды.
Что такое комплексное обслуживание
Уход за огромными помещениями требует неустанного внимания к различным мелочам и постоянной работой над тем, чтобы арендаторы чувствовали себя комфортно и спокойно.
Комплексное обслуживание зданий - это пакет услуг по уборке, ремонту, сервису и обслуживанию коммуникационных сетей. Иногда сюда входят услуги call-центра, оплата работа администратора на ресепшене, другие услуги.
Кто занимается комплексным обслуживанием
Договора по обслуживанию заключаются с клининговыми компаниями, индивидуальными предпринимателями или аутсорсинговыми компаниями. Удобно, когда комплексное обслуживание зданий ведется одним предприятием - в таком случае не будет взаимных обвинений и перекладывания ответственности за невыполненную работу, ведь весь пакет услуг должна выполнять одна организация.
Базовые услуги организации
Стандартный договор включает в себя следующие услуги, обязательные к выполнению сторонней организацией.
- Техобслуживание зданий (курирование поддержка исправного состояния частей здания и текущих режимов работ существующих инженерных систем, необходимые процедуры по регулировке оборудования).
- Профилактические и плановые мероприятия (проведение осмотров, сезонные и внеочередные предупредительные работы).
- Проведение косметических ремонтных работ.
- Хозяйственное и техническое обслуживание зданий.
- Услуги клининга, уход за прилегающей территорией.
- Озеленение и сервис парковочных мест и другое.
Обычно администрация рассматривает несколько заявок от сторонних фирм, которые желали бы осуществлять обслуживание зданий. Для участия в тендере фирма должна предоставить:
- уставные документы;
- разрешения на оказание услуг подобного рода;
- компании - наличие необходимых разрешений (например, рабочий по обслуживанию зданий имеет допуск к обслуживанию электросетей);
- спецификацию услуг с указанием стоимости каждого пункта.
По результатам рассмотрения заявок администрация здания выбирает компанию, предложившую оптимальное соотношение параметров цена-качество, и заключает с ней договор по оказанию услуг.
Типовой договор на обслуживание строений
Договор на обслуживание зданий заключается для оптимизации работы фирмы-заказчика по основному виду деятельности.
Смысл заключаемого договора на техническое обслуживание состоит в передаче сторонней компании функций по техобслуживанию имеющегося оборудования,наладка новых машин и механизмов, по ремонту зданий и сооружений предприятия заказчика.
Договор подразумевает:
1. Представленный план ремонтных работ по обслуживанию основных средств компании-заказчика.
2. Техническое обслуживание зданий и сооружений и имеющегося оборудования предприятия.
3. Внедрение систем и технологий, позволяющих проводить полное обслуживание зданий и сооружений, обеспечивать своевременный ремонт оборудования, направлять усилия на улучшение эксплуатации имеющихся машин и механизмов.
4. Выполнение ремонта в отведенные договором сроки, корректировку стоимости ремонта при соблюдении высоких стандартов ремонтных работ.
5. Совершенствование ремонтного производства, эффективное использование новых технологий для обслуживания компании-заказчика.
6. Учет первичных документов и составление отчетности о ремонтно-производственной деятельности, работу по аттестации, которую проходит каждый рабочий по обслуживанию зданий.
7. Проведение работ по планированию технического развития производства и модернизации оборудования, расследованию причин повышенного износа, аварий оборудования и
Порядок приема выполненных работ
Техническое сопровождение процесса оказания услуг контролируется с помощью отчетов, регулярно предоставляемых в конце отчетного периода. По итогу работы составляется акт об оказании выполненных услуг, который является подтверждением выполненной работы. Если администрация офиса согласна с актом, документ подписывается и проводится по бухгалтерскому учету, а фирме-поставщику услуг перечисляются деньги.
Отдельными пунктами в данном договоре должны быть:
- обязательное определение ответственности за несвоевременные или некачественные услуги;
- за страхование работников от несчастных случаев;
- за компенсацию ущерба третьим лицам.
Договор должен был понят и согласован обеими сторонами сделки.
Отдел приема заявок
Для согласованной работы нового оператора услуг предприятие организовывает специальный отдел. Обычно он называется диспетчерской службой по приему претензий и заявок. Она же осуществляет обратную связь между бригадами, выполнившими данную работу, и съемщиками. Если здание небольшое, такая функция может быть возложена на администратора или специалиста, ведущего прием посетителей.
Разумеется, любой владелец офисного помещения вправе сам нанимать персонал для уборки и обслуживания здания. Но качественное оказание комплексных услуг возможно лишь специализированной фирмой. Заключая договор, владельцы офисных высоток освобождаются от ответственности за контроль состояния помещений и могут не беспокоиться о комфорте и безопасности для своих арендаторов.
